คัดสรร “ที่ดิน” อย่างไรให้กำไรงาม

posted: 2 years ago
คัดสรร “ที่ดิน” อย่างไรให้กำไรงาม

comments

คำถามยอดนิยมสำหรับคนที่กำลังจะลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์” ส่วนใหญ่จะเล็งมองว่า “ค่าเช่า” ที่เราได้รับเป็นอย่างไร แต่รู้หรือไม่ว่าจริงๆ แล้ว “ส่วนต่าง” ของราคาก็สามารถทำกำไรให้กับเราได้เป็นกอบเป็นกำเหมือนกัน ดังนั้นการมองว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เราเข้าซื้อ ราคาจะขึ้นเมื่อเราต้องการขายก็เป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้ามเช่นกัน



โดยทั่วไปถ้าเราต้องการดูว่าราคาอสังหาริมทรัพย์แถวไหนจะขยับขึ้นนั้นจุดสังเกตุหลักๆ เลยก็คือ “ความเจริญ” ของเมือง ซึ่งจริงๆ แล้วเราสามารถดูได้จากหลากหลายวิธีเลยว่าอสังหาริมทรัพย์ตรงไหนที่มีแนวโน้มจะดีบ้าง

อย่างแรกเลยคงหนีไม่พ้นเรื่องของ “รถไฟฟ้า” ยิ่งปัจจุบันตอนนี้บอกเลยเป็นปัจจัยที่สำคัญมากโดยเฉพาะในกรุงเทพและปริมณฑล รู้กันดีอยู่ว่าในกรุงเทพรถติดขึ้นเป็นอันดับ 1 ของโลกเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ทำให้รถไฟฟ้าเข้ามาเป็นขนส่งสาธารณะยอดนิยม ที่จะช่วยลดระยะเวลาการเดินทางได้อย่างดี ถ้าเราลดระยะเวลาการเดินทางได้มากเท่าไหร่ นั้นหมายความว่าเรามีเวลาเหลือมากขึ้น ต้นทุนเรื่องเวลาเป็นอะไรที่แพงมากๆ ทำให้ “ราคาที่ดิน” ดูดซับปัจจัยอันนี้เข้าไปเต็มๆ ดังนั้นถ้าเราเล็งแล้วว่า BTS & MRT จะขยายมาแถวพื้นที่ไหนเราก็สามารถเข้าเกร็งกำไรในที่ดิน ก่อนที่จะมีการก่อสร้างก็สามารถทำได้เช่นกัน

คัดสรรที่ดิน

อย่างที่สองที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ดูกันเป็นอับดับแรกๆ ก็คือ “สีของผังเมือง” เพราะสีของผังเมืองจะเป็นตัวกำหนดว่าเราสามารถ “ใช้ประโยชน์” จากที่ดินได้กี่เท่า ง่ายๆ ว่าสีของที่ดินจะเป็นตัวกำหนดชั้นของคอนโดที่เราจะสร้างนั้นแหละ ถ้าเราใช้ประโยชน์ได้เยอะที่ดินแปลงเท่ากันแต่สร้างคอนโดได้สูงกว่า ก็จะได้กำไรมากกว่า 

ถ้าเป็นสีแดงคือสามารถใช้ประโยชน์ได้สูงสุด แนวโน้มของที่ดินก็จะมีราคาที่สูงมากกว่าแปลงที่เป็นสีอื่น ดังนั้นถ้าเราจะเลือกลงทุนเราควรดูที่ดินแปลงสีอื่นๆ ที่มีแนวโน้มจะเปลี่ยนเป็นสีแดง ราคาที่ดินก็จะมีแนวโน้มขึ้นแบบก้าวกระโดดได้เลย

คัดสรรที่ดิน

อย่างที่สาม “นโยบายรัฐบาล” ก็สำคัญเช่นกันเพราะว่านโยบายที่จะลงทุนสร้างโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ เช่น รถไฟฟ้าความเร็วสูง ทางด่วน ถ้าเป็นการลงทุนแล้วทำให้การเดินทางสะดวกขึ้น เข้าออกเมืองได้สะดวกขึ้น ที่ดินด็มีแนวโน้มเติบโต แต่ข้อควรระวังก็คือ “มอเตอร์เวย์” ที่ดินแถวมอเตอร์เวย์จะไม่สามารถสร้างทางเข้าเชื่อมกับมอเตอร์เวย์ได้ ดังนั้นถ้าไม่มีทางเข้าออกทางอื่น ที่ดินเราก็จะกลายเป็นที่ดินตาบอดโดยทันทีราคาก็จะลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ

อย่างประเด็นร้อนๆที่ผ่านมาก็คือการเปิด AEC ก็ทำให้ถนนบางเส้นที่เป็นเส้นเดินทางหลักในการขนส่งระหว่าง “กัมพูชา” และ “ลาว” เดินมายัง “พม่า” ทำให้ต้องมีการขยายถนนให้เป็นถนนใหญ่ ถ้ามีการลงทุนในลักษณะนี้ก็จะทำให้ราคาที่ดินขยับตัวเช่นกัน หรือนโยบายแผนพัฒนาต่างๆ ก็สามารถดูได้เช่นกันว่าเงินทุนจะวิ่งไปลงทุนที่ไหน ความเจริญก็ตามแผนการลงทุนของรัฐไปเช่นกัน แนวโน้มของราคาก็ขยับขึ้นได้อย่างรวดเร็ว

คัดสรรที่ดิน

อย่างที่สี่ ดูการลงทุนของ “ภาคเอกชน” ถ้ามีกลุ่มทุนเข้ามาลงทุนในทำเลไหนพร้อมๆ กันทำให้เป็นแหล่งท่องเที่ยวใหม่ ที่จะสามารถดึงดูด “นักท่องเที่ยว” ได้ก็มีแนวโน้มจะโดนกว้านซื้อที่ดินไปพัฒนาเป็นรีสอร์ทต่างๆ Landmark ที่น่าเข้าไปแวะชมเหมือนกัน

ทั้งหมดนี้ก็เป็นวิธีที่จะดูว่า “ความเจริญ” ของเมืองว่า จะวิ่งไปทางไหนบ้าง ซึ่งถ้าเราสามารถคาดเดาได้ถูกต้องว่าไปทางไหน โอกาสที่กำไรก็มีเยอะขึ้นนั่นเอง แต่ว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ควรจะเตรียมตัวให้เยอะ ทำการบ้านให้หนัก ที่สำคัญห้ามลืมทำการสำรวจที่ดินจริงก่อนซื้อทุกครั้ง (Ground Reserch) ถ้าใครสามารถทำการสำรวจได้ดีและวิเคราะห์ได้ดีกว่า ความแม่นยำก็จะสูงกว่านั้นเอง



และข้อควรระวังในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ก็เรื่อง “สภาพคล่อง” เราควรบริหารหน้าตักหรือเงินในกระเป๋าของเราให้ดีก่อนการลงทุนทุกครั้ง ต้องมั่นใจว่าเป็นเงินที่เย็นจริงๆ ที่จะลงทุนระยะยาวๆ ได้ ไม่เช่นนั้นถ้าเกิดเราบริหารเงินไม่ดีแล้วเกิดร้อนเงินขึ้นมา การขายอสังหาริมทรัพย์ในเวลาที่ร้อนเงินจะถูกกดราคาค่อนข้างเยอะ ก็จะส่งผลทำให้การลงทุนของเราเสียหายอย่างหนักก็เป็นไปได้เหมือนกัน


avatar
by JK, CFP®

เรื่องที่คุณอาจสนใจ

loading icon