ซื้อ คอนโดแถวลาดพร้าว คุ้มหรือไม่ มาดูข้อดีข้อเสียได้ที่นี่

posted: 1 year ago
ซื้อ คอนโดแถวลาดพร้าว คุ้มหรือไม่ มาดูข้อดีข้อเสียได้ที่นี่

comments

จะลงทุน หรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งที โดยเฉพาะกับเมืองหลวงแห่งประเทศไทย อย่างกรุงเทพฯ แบบนี้ หลายคนก็คงจะนึกถึงคอนโดฯ ต่างๆ เป็นแน่ เพราะนอกจากจะสะดวกสบาย ตอบโจทย์คนเมืองกรุงแล้ว ยังสามารถปล่อยเช่า ปล่อยขาย ได้สะดวกกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ

แน่นอนว่า การจะเลือกคอนโดนั้น ไม่ว่าจะไว้ใช้อยู่อาศัยเอง หรือจะไว้ลงทุนนั้น ทำเลคือสิ่งแรกๆ ที่คุณต้องนำมาพิจารณาในการซื้อคอนโดเหล่านั้น และหนึ่งในย่านทำเลทองคำ ที่น่าลงทุน ก็คงหนีไม่พ้น คอนโดย่านลาดพร้าว นั้นเอง!

 


ส่องย่านลาดพร้าว ทำไมต้องที่นี้ ?

หลายคนอาจจะสงสัย ทำไมคอนโดย่านลาดพร้าวจึงน่าจับตามอง ? เหตุผลนั้นง่ายดายมาก เนื่องจากถนนลาดพร้าว-บางกะปิ มีจำนวนประชากรอยู่อาศัยหนาแน่นสูง และยังถูกนับเป็นอีกหนึ่งในใจกลางกรุงเทพฯ

ส่วนหนึ่งที่ทำให้ลาดพร้าวนั้น มีผู้อยู่อาศัยสูงเป็นอันดับต้นๆ นั้น เพราะว่าคนลาดพร้าวส่วนใหญ่ ล้วนแล้วแต่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มานานกว่า 20-30 ปี ทำให้ผู้ที่อยู่ย่านนี้ ส่วนมากเป็นผู้ที่ทำงานมานาน

นี่ยังไม่นับรวมทั้งประชากรในแถบปริมณฑล และคนต่างจังหวัด ที่มีความจำเป็นต้องเข้ามาทำงาน หรือเรียน ในกรุงเทพอีกต่างหาก เราสามารถพิสูจน์ได้จาก ผลโพลในแต่ละปี ถนนสายลาดพร้าวถือเป็นถนนที่มีรถติดมากที่สุดแห่งหนึ่ง ซึ่งบ่งบอกถึงจำนวนประชากรที่อาศัย และสัญจรผ่านไปมาได้เป็นอย่างดี

Bangkok city

ด้วยเหตุนี้เอง หลายคนที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ จึงเลือกที่จะซื้อคอนโดทำเลย่านนี้ เพราะนอกจากจะลดระยะเวลาที่ต้องติดแหง่กบนท้องถนนแล้ว ยังเดินทางเชื่อมต่อได้สะดวก

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กับโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-บางกะปิ, โครงการรถไฟฟ้าสายสีเทา วัชรพล-ทองหล่อ และโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู บนถนนรามอินทรา ที่ล้วนแล้วแต่เชื่อมต่อกับแหล่งที่อยู่อาศัยของผู้คนในด้านกรุงเทพฯ ตะวันออก (ลาดพร้าว บางกะปิ สุขาภิบาล 1,2,3 รวมรถไฟฟ้าสายสีส้ม) และแหล่งงานในเมือง แทบทั้งสิ้น

นอกจากนี้ระบบขนส่งมวลชนยังเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายเฉลิมรัชมงคล(ใต้ดิน) เชื่อมแหล่งที่อยู่อาศัยย่านลาดพร้าว เลียบทางด่วน วัชรพล บางกะปิ กับแหล่งงานสำคัญย่านถนนรัชดาภิเษกหรือต่อเนื่องไปยังศูนย์กลางธุรกิจชั้นในอีกด้วย

คอนโดลาดพร้าว หนึ่งในทำเลทองของกรุงเทพฯ

ว่ากันว่า ทำเลย่านลาดพร้าว ประดิษฐมนูธรรม (เลียบทางด่วน) ต่อเนื่องถึงรามอินทราเกษตรฯ-นวมินทร์ มีแนวโน้มราคาที่ดินพุ่งเป็น 2 เท่า ในเวลา 1-2 ปี นี้ เนื่องจากการมาของรถไฟฟ้าสายต่างๆ นั่นเอง

โดยกลุ่มเป้าหมายของประชากรในย่านนี้ นับเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อหลากหลายแห่งหนึ่ง ตั้งแต่คอนโดฯไม่เกินล้านยันบ้านเดี่ยวหลายสิบล้าน  เพราะมีทั้งผู้คนจากต่างเมือง เข้ามาทำงาน และทั้งผู้คนที่อาศัยอยู่ย่านกรุงเทพฯ มานาน จนมีรายได้สูง มีเงินเหลือเพียงพอ

ซึ่งเราสังเกตได้จากย่านนี้มีคอมมิวนิตีมอลล์ ไลฟ์สไตล์มอลล์ ร้านอาหาร ผุดขึ้นมากมายบนถนนประดิษฐมนูธรรม (เลียบทางด่วน) ถนนประเสริฐมนูกิจ ต่อเนื่องไปยังรามอินทรา ต้นทางรถไฟฟ้าสายสีเทา จุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพูบนถนนรามอินทราช่วงปากทางวัชรพลได้สะดวก

Sky train, The rush hour of bangkok business district

หลายคนคาดว่าโครงการรถไฟฟ้าต่างๆ จะเป็นการยกระดับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากแนวราบเป็นแนวสูง ซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องถึงราคาที่ดินที่แช่นิ่งมานานให้ก้าวกระโดดขึ้น เนื่องจากที่ดินติดถนนลาดพร้าวตารางวาละ 100,000 -150,000 บาท มานาน (จนราคาที่ดินย่านถนนประดิษฐ์มนูธรรมแซงไปแล้ว)

ซึ่งจากผลการคาดเดานี้ มีหลายคนได้ให้เหตุว่า การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินบนเส้นทางรถไฟฟ้าของย่านลาดพร้าว เป็นผลมาจากการเปรียบเทียบในเส้นทางสายรถไฟฟ้าทั้งบนดิน และใต้ดินในอดีต อย่าง รถไฟฟ้า BTS ช่วงอ่อนนุช-แบริ่ง จากเดิมก่อนมีรถไฟฟ้าเพียงตารางวาละ 100,000 – 200,000 บาท เพิ่มเป็น 200,000 – 400,000 บาท ภายในเวลาเพียงแค่ 2 – 3 ปี

หรือ แนวรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงินที่กำลังก่อสร้างใน ย่านเพชรเกษม-บางแค ก่อนมีรถไฟฟ้า มีราคาตารางวาละไม่ถึง 100,000 บาท ทว่าในปัจจุบันนี้ ราคากลับพุ่งเป็น 150,000 – 200,000 บาท ภายในเวลา 2 – 3 ปี ตามรุ่นพี่ อย่าง ช่วง อ่อนนุช-แบริ่ง ไปติดๆ

และนี่เอง จึงทำให้หลายคนคาดเดากันว่า โอกาสของราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง หรือในย่านลาดพร้าว ก็มีแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ และแนวโน้มราคาที่ดิน จะมีราคาพุ่งสูงตามไป ซึ่งนับจากนี้ ก็ต้องมารอพิสูจน์กันล่ะ!

bangkok city view

คุ้มไหม ?  ถ้าจะลงทุนที่นี่

การจะลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโด คุณต้องวางแผนชีวิตให้ดี ว่าการจะซื้อคอนโดครั้งนี้ ซื้อทำไม? ซื้อเพื่อทำกำไร? ซื้อเพื่ออยู่? หรือซื้อปล่อยเช่าเฉยๆ?

หากซื้อเพื่อปล่อยเช่า จะเป็นการเก็งกำไรในระยะยาว และเราต้องไม่ลืมว่า มูลค่าของตัวอสังหาริมทรัพย์สามารถเพิ่มลดได้ จากการเสื่อมของระยะเวลาอีกด้วย นอกจากนี้ หากจะขายเพื่อทำกำไร ยอดคงเหลือจากการกู้ธนาคารนั้น เราจะเหลือเท่าไหร่ หักลบแล้วคุ้มหรือไม่ ? โดยจำไว้ว่า

กำไรทั้งหลาย ขึ้นอยู่กับ ราคาคอนโดที่ซื้อมา,  มูลค่าที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงของอสังหาฯนั้น (เช่น ค่าเสื่อมสภาพ, จู่ๆ พื้นที่นั้นกลายทำเลทองคำฮอตฮิต,สภาพเศรษฐกิจขณะนั้น ), ส่วนต่างของค่าเช่า กับค่าผ่อนส่ง ใน 10 ปี (หากมีผู้เช่าอยู่แทน ให้หักลบยอดดู ว่าต้องผ่อนส่งจริงๆ คุณต้องส่งเท่าไหร่)

ซึ่งกรอบของการลงทุนนี้ หากยอดผ่อนธนาคารภายใน 10 ปี เราสามารถได้ค่าเช่าห้องคอนโดมากกว่าจำนวนที่ต้องผ่อน 10 ปี แล้ว ก็ถือว่าลงทุนได้อย่างไม่มีปัญหา เพราะถ้าไม่ต้องการใช้งานต่อแล้ว ก็สามารถปล่อยขายไว้เพื่อเก็บเงินก้อนได้ (และควรรีบขาย ก่อนที่จะมีคอนโดฯ ทำเลดีๆ ผุดขึ้นมา ทำให้ราคาขายคอนโดของคุณลดลง)

Team of architects

สำหรับยอดเช่ากับการผ่อน 20 – 30 ปี นั้น ในแง่การลงทุนไม่น่าเสี่ยงเท่าไหร่  เนื่องจากกว่า ค่าเช่าทั้งหลาย ต้องเจียดแบ่งไปหักลบดอกเบี้ย ส่งผลให้กำไรของคุณลดน้อยลง หรือถ้าเงินออมไม่ถึงเป้า อยากจะลงทุนจริงๆ เน้นไปที่คอนโดในราคาล้านต้นๆ เพื่อให้ค่าปล่อยเช่านั้น เข้าถึงกลุ่มลูกค้าตั้งแต่ระดับกลางๆ จนถึงระดับสูง

เพราะหากโชคร้าย ค่าเช่าที่ได้จากคอนโดอาจจะไม่พอผ่อนค่าคอนโด คุณจะเป็นผู้ขาดทุนเสียเอง  หรือไม่อย่างน้อย ค่าเช่าก็ต้องพอจ่ายดอกเบี้ย ค่าส่วนกลาง จึงจะช่วยลดความเสี่ยงลงได้

สำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์กับคอนโดนี้ ดีแน่นอน แต่จะลงทุนให้ได้ดีนั้น เราอยากให้คุณเน้นไปการซื้อลงทุนด้วยเงินสด เงินออม แล้วค่อยกู้เสริมให้น้อยที่สุด มากกว่าการกู้มาเต็มร้อย เพื่อซื้อแล้วปล่อยเช่า เพราะธนาคารจะกลายเป็นผู้กินกำไรแทน (เพราะเราต้องเอาเงินไปจ่ายค่าดอกเบี้ยหมด) ส่วนคุณก็ต้องคอยรับความเสี่ยงหาผู้เช่าไม่ได้ ยิ่งตอนนี้คอนโดมีมาก ก็หมายถึงความเสี่ยงที่สูงมากขึ้นไปอีกนั่นเอง

ข้อดี ข้อเสีย ละ ว่าไง ?

สำหรับการลงทุนใน คอนโดลาดพร้าว นี้ เราสามารถนำข้อมูลทั้งหลาย มาสรุปเพื่อหาข้อดี ข้อเสีย สำหรับคนที่สนใจอยากจะซื้อคอนโดได้ ดังนี้

ข้อดี

  • แหล่งทำเลทองคำ มีแนวโน้มทั้งคนที่จะมาเช่าอยู่ หรือแนวโน้มราคาในคอนโดย่านนี้จะแพงมากขึ้นอีกในอนาคต เนื่องจากระบบขนส่งมวลชนต่างๆ หากสร้างเสร็จนั้น แทบจะเชื่อมต่อไปทั่วกรุงเทพฯ เลยทีเดียว
  • จะไปจะมาก็ง่าย เดินทางสะดวก ไม่ว่าจะทั้งรถยนต์ส่วนตัว หรือระบบขนส่งมวลชน เพราะมีทั้งถนนสายหลัก เลียบทางด่วน แถมมีทั้งรถไฟฟ้าบนดินและใต้ดินไว้คอยบริการ
  • ใจกลางเมืองกรุง ครบทุกวงจรการบริการ ไม่ไกลจากแหล่งทำงานที่อื่นๆ หรือแหล่งสถานศึกษา จะแวะเที่ยวห้าง คอมมูนิตี้มอล์ต่างๆ ก็ทำได้ แม้จะไม่ได้อยู่เองก็สามารถปล่อยเช่าได้สบายๆ
  • มีคอนโดฯ เกิดใหม่ให้เลือกซื้อมากมาย หลากหลายราคา ซึ่งสามารถเลือกได้ตามกำลังทรัพย์ของผู้ลงทุนเอง

Asian woman using laptop at the cafe.

ข้อเสีย

  • ตอนนี้ตลาดคอนโดให้ความสนใจย่านนี้เป็นอันดับต้นๆ ทำให้ทั้งที่ดิน ทั้งคอนโดฯ ต่างทยอยปรับตัวขึ้นสูง หมายความว่า ถ้าอยากลงทุน ต้นทุนอาจจะสูง
  • ความเสี่ยงจากคอนโดเฟ้อ จริงอยู่ที่มีคอนโดฯ หลายราคาให้เลือก แต่มันก็อาจเป็นหนทางไปสู่ฟองสบู่แตกของคอนโดฯ ที่สร้างมามากมายราวกับดอกเห็ด จนอาจแย่งลูกค้าทั้งซื้อ ทั้งเช่า ของคุณออกไป เพราะเพิ่มเงินเพียงนิด ก็อาจได้คอนโดฯใ หม่ๆ เพียงแค่เสียเวลาเดินทางเข้าไปอีกในซอยอีกเสียหน่อย
  • หากใช้อยู่อาศัย และคุณไม่ชอบคนพลุ่งพล่าน ที่แห่งนี้อาจจะไม่เหมาะเสียเท่าไหร่ เพราะมองทางไหนก็เจอแต่ตึก แต่คน
  • แม้จะเป็นย่านลาดพร้าวเหมือนๆ กัน แต่บางเขต บางที่ บางซอย อาจมีคุณภาพชีวิต หรือค่าครองชีพที่ไม่เหมือนกัน ซึ่งส่วนนี้ก็อาจส่งผลต่อปริมาณผู้เช่า ผู้ซื้อ ได้ เพราะใครจะอยากอยู่ในที่ๆ ค่าอาหารการกินแพง มีความเสี่ยงต่อการเกิดอาชญากรรมละ จริงไหม?

In new apartment


ก็ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของคุณเองแล้วละ! แต่ก่อนการจะลงทุนนั้น อย่าลืมสำรวจความพร้อมของตนให้เรียบร้อยกันเสียก่อนลงทุนล่ะ

เพราะถึงแม้ว่าทำเลจะดีมากมายแค่ไหน แต่ถ้าลงทุนพลาด ขาดความรอบคอบ ก็อาจทำให้แทนที่ทำกำไร ก็กลายเป็นหนี้สูญเปล่าได้เหมือนกันนะ!


avatar
by คะน้าใบเขียว
มนุษย์ผู้มีชีวิตชีวายามค่ำคืน ตอนนี้ดูเหมือนจะกำลังพยายามทำความเข้าใจกับมักเกิ้ลในยุคปัจจุบันอยู่ แต่ทุกวันนี้ นางก็ยังไม่ชินเสียทีจริงๆ นั่นแหละ

เรื่องที่คุณอาจสนใจ

loading icon