5 สิ่งที่ได้จากประสบการณ์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

posted: 1 year ago
5 สิ่งที่ได้จากประสบการณ์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

comments

จากประสบการณ์ที่ได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มาสักระยะและได้นั่งพูดคุยกับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีทั้งความง่ายและความยากซับซ้อนอยู่พอสมควร วันนี้เราลองมาดูกันว่าประสบการณ์ตรงจากนักลงทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะมีอะไรที่น่าสนใจบ้าง

1. “ราคา” เข้าซื้อเป็นตัวตัดสิน

การเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ถ้าไม่ใช่สินทรัพย์มือหนึ่ง อย่างพวกคอนโดที่เพิ่งสร้างเสร็จที่โดยส่วนใหญ่จะเป็นเป้าของ “นักเก็งกำไร” มากกว่า “นักลงทุน” นักลงทุนส่วนใหญ่จะมองการเข้าลงทุนตั้งแต่ก่อนสร้างหรือไม่ก็สร้างเสร็จแล้วถูกปล่อยออกมาเป็นสินค้ามือสองมากกว่า สินทรัพย์มือสองเนี่ยแหละ “ราคา” ซื้อขายจะค่อนแกว่งไปมาไม่เยอะมากโดยเฉพาะ สินทรัพย์ที่เป็นมรดกหรือสินทรัพย์ที่ร้อนเงิน เพราะเราอาจจะได้ “ส่วนลด” ที่เยอะมากๆ จนอาจจะทำให้การลงทุนของเราได้ผลตอบแทนมากกว่า 12% ขึ้นไปด้วยซ้ำไป ลองคิดดูว่าถ้าคอนโดห้องหนึ่งปล่อยเช่าได้ 10,000 บาทต่อเดือน ถ้าเราเข้าซื้อด้วยราคา 1,500,0000 บาทนั้นหมายความว่าการลงุทนอันนี้จะได้ผลตอบแทน 8% แต่ถ้าเราเข้าซื้อที่ราคาต่ำกว่านั้นเช่น 1,000,000 บาทเราจะได้ผลตอบแทนจากการลงทุน 12% ทั้งๆที่เป็นคอนโดห้องเดียวกันเนี่ยแหละ

Value and Price balance on the scale

2. อสังหาริมทรัพย์ “สภาพคล่อง”

ถ้าดูอสังหาริมทรัพย์เป็นเหมือนการลงทุนในหุ้นที่เราคุ้นเคยแล้ว การลงทุนในหุ้นก็มีทั้งหุ้นที่เราคุ้นเคยซื้อง่าย ขายคล่องหรือง่ายๆ ก็สภาพคล่องดี แต่หุ้นบางตัวที่ไม่เป็นที่นิยมในตลาดกว่าจะซื้อขายได้นั้นยากมากๆ ส่วนตัวเลยมองว่าอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นแบบนี้เช่นเดียวกัน ถ้าเราคัดเลือกอสังหาริมทรัพย์ได้ดี มีคุณภาพเป็นที่ต้องการของตลาด แล้วเราลดราคาลงจากราคาตลาดสัก 5-10% การขายอสังหาริมทรัพย์ออกจากพอร์ตไม่ใช่เรื่องยากแต่อย่างใดเลย เพียงแต่ไม่ว่าจะเป็น “คนซื้อ” หรือ “คนเช่า” ต้องใช้เวลาบ้างเท่านั้นเอง



3. ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ Ground Research คือแหล่งข้อมูลเชื่อถือได้มากที่สุด

ปัจจุบันนี้อินเตอร์เน็ตเข้าถึงแทบจะทุกที่ทุกคนแล้ว เลยไม่เป็นที่แปลกว่าสมัยนี้เราสามารถหาข้อมูลเพียงแค่ปลายนิ้ว ก็สามารถได้ข้อมูลออกมาทันที แต่กฎเหล็กของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็คือห้ามเชื่อข้อมูลที่เราหาได้บนอินเตอร์เน็ตทันทีเด็ดขาด ต้องลงไปสำรวจพื้นที่หรือ Ground Research ต้องเห็นด้วยตาเท่านั้น แล้วประเมินจากข้อมูลทั้งหมดด้วยตัวเองเท่านั้น เพราะข้อมูลบนอินเตอร์เน็ตนั้นรวมข้อคิดเห็นลงไปเยอะมาก ซึ่งเป็นข้อมูลที่เราไม่สามารถรู้ได้เลยว่าจริงหรือไม่

Drowning businessman getting lifebuoy

4. การกู้ธนาคารไม่ยาก แต่การเตรียมพร้อมต่างหากที่ยาก

เราต้องเข้าใจก่อนว่าธุรกิจหลักของธนาคารคือการ “ปล่อยกู้” ดังนั้นธนาคารเค้าต้องหาช่องทางการปล่อยเงินกู้อยู่แล้ว เพียงแค่ธนาคารเค้าจะมี “เงื่อนไข” หรือ “มาตรฐาน” อยู่แล้ว เรามีหน้าที่ทำตามกฎของเค้าแค่นั้นเอง เพียงแต่การเตรียมตัวเพื่อกู้นั้นต้องใช้เวลาเตรียมตัวและวินัยสูงอยู่พอสมควรสำหรับคนที่ไม่ได้ทำงาน “ประจำ”



5. ลูกค้าที่เป็น “บริษัท” ยุ่งยากน้อยกว่ามาก

ส่วนใหญ่เวลาที่เรามองลูกค้าของเรา ช่วงแรกเรามักจะมองลูกค้าที่เป็น “บุคคลธรรมดา” กันซะเป็นส่วนใหญ่แต่ในความเป็นจริงแล้วกลุ่มลูกค้าที่เป็น “บริษัท” น่าสนใจไม่แพ้กันเพราะถ้าเราปล่อยเช่าคอนโดสักห้องถ้าเป็นบุคคลธรรมดาส่วนใหญ่จะเป็นสัญญาเช่ารายปี แต่ถ้าเราหาลูกค้าที่เป็นบริษัทได้ แนวโน้มจะได้เป็นสัญญาเช่าระยะยาว 3 ปีขึ้นไปจะสูงกว่านั้นหมายความว่าความเสี่ยงเราจะน้อยลงด้วย แต่ราคาอาจจะต้องลดบ้างเล็กน้อยแต่ถึงว่าโอเคเลยเมื่อเทียบกับความเสี่ยงที่ลดลงกับช่วงรอบต่อที่เราต้องหาลูกค้าใหม่

ทั้งหมดเป็นเพียงข้อคิดเห็นจากนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นอาจจะถูกหรือผิดก็ได้ ส่วนตัวจากที่ได้ลองคิดตามดูแล้วชุดความรู้ทั้งหมดนี้ก็น่าจะเป็นประโยชน์กับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์คนอื่นๆเช่นกัน


avatar
by JK, CFP®

เรื่องที่คุณอาจสนใจ

loading icon