มารู้จัก “ภาษีลาภลอย” อสังหาฯ ไหนจะโดนสอย

posted: 1 year ago
มารู้จัก “ภาษีลาภลอย” อสังหาฯ ไหนจะโดนสอย

comments

เมื่อกระทรวงการคลังได้มอบหมายให้สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) เป็นแม่งานเกี่ยวกับนโยบายการจัดเก็บภาษีลาภลอย โดยขณะนี้อยู่ในระหว่างการร่างกฎหมาย ซึ่งอยู่ในขั้นตอนของการรับฟังความคิดเห็นจากประชาชนจะดำเนินการแล้วเสร็จภายในวันที่ 27 มิถุนายน 2560 นี้ จากนั้นจึงจะนำเสนอเข้าสู่กระบวนการพิจารณาของที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ต่อไป และเมื่อมีผลบังคับใช้แล้ว ภาษีดังกล่าวจะจัดเก็บจากที่ไหน เก็บไปแล้วนำไปทำประโยชน์อย่างไร แล้วทำไมต้องมีการจัดเก็บภาษีลาภลอย ใครเป็นผู้ได้และใครเป็นผู้เสียจากภาษีดังกล่าว วันนี้ Rabbit Daily ขออาสาพามาทำความเข้าใจให้กระจ่างมากยิ่งขึ้น



อะไรคือภาษีลาภลอย

ภาษีลาภลอย (Windfall Gain Tax) เกี่ยวข้องกับการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ที่รัฐบาลเข้าไปพัฒนาร่วมลงทุน ไม่ว่าจะเป็นการตัดผ่านถนนเส้นทางใหม่ สนามบินใหม่ ท่าเรือใหม่ รถไฟฟ้าความเร็วสูง หรือรถไฟฟ้ารางคู่ ทำให้ที่ดินบริเวณนั้นเกิดมูลค่าที่พุ่งสูงขึ้นกลายเป็นพื้นที่ทองขึ้นมาทันที เช่น เมื่อท่านมีที่ดินอยู่หนึ่งผืนราคาเคยอยู่ที่ตารางวาละ 100,000 บาท หลังจากมีรถไฟฟ้าตัดผ่านตรงที่ดินของท่านทำให้ที่ดินนั้นเกิดมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็น 1 ล้านบาทต่อตารางวา ส่งผลให้เจ้าของที่ดินกลายเป็นเศรษฐีใหม่ รวมถึงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ที่ได้รับประโยชน์จากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นจากโครงการคมนาคมของรัฐบาล ดังนั้นรัฐบาลจึงเห็นว่า ในส่วนต่างที่เพิ่มมูลค่าขึ้นมาเจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์จะต้องเสียภาษี ที่เรียกว่า ภาษีลาภลอย


ทำไมต้องเก็บภาษีลาภลอย

ปัจจุบันรัฐบาลอยู่ระหว่างการดำเนินการเข้าไปลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ด้านคมนาคมขนส่ง ซึ่งมีมูลค่าค่อนข้างมาก ประกอบกับเมื่อโครงการรถไฟฟ้าแล้วเสร็จจะส่งผลให้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์บริเวณรอบมีมูลค่าสูงขึ้น ดังนั้น จึงต้องออกกฎหมายเพื่อให้ภาครัฐสามารถจัดเก็บภาษีจากเจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับประโยชน์จากส่วนต่าง โดยนำรายได้จากการจัดเก็บภาษีลาภลอยมาใช้ในการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของทางภาครัฐต่อไป


ระยะห่างกับการเรียกเก็บภาษีลาภลอย

อสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องโดนจัดเก็บภาษีลาภลอยต้องมีระยะห่างดังนี้
1. อสังหาริมทรัพย์ใกล้กับโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง รถไฟรางคู่ และรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน พื้นที่จัดเก็บภาษีในรัศมี 2.5 กิโลเมตร รอบสถานี
2. ใกล้โครงการท่าเรือพื้นที่จัดเก็บภาษีในรัศมี 5 กิโลเมตร จากแนวเขตที่ดินของท่าเรือ
3. ใกล้กับทางด่วนพิเศษ พื้นที่จัดเก็บภาษีในรัศมี 2.5 กิโลเมตร รอบทางขึ้น-ลง และที่ใกล้สนามบิน พื้นที่จัดเก็บภาษีในรัศมี 5 กิโลเมตร จากแนวเขตห้ามก่อสร้างของสนามบิน โดยผู้จัดเก็บภาษีคือกรมที่ดิน และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

โดยเบื้องต้นได้กำหนดอัตราการเก็บภาษีไว้ที่ 5% ซึ่งกำลังอยู่ในขั้นตอนของการพิจารณา


การจัดเก็บภาษีลาภลอยมีรูปแบบดังนี้

1.จัดเก็บระหว่างดำเนินโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ โดยจัดเก็บจากการขายหรือเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือห้องชุดทุกครั้ง ในรอบพื้นที่โครงการในรัศมีที่กำหนด ซึ่งทางกรมที่ดินจะเป็นผู้จัดเก็บ
2.จัดเก็บเมื่อดำเนินโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ที่เสร็จแล้ว ซึ่งจะเก็บจากที่ดินหรือห้องชุดที่ใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ที่มีมูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาท โดยจัดเก็บจากห้องชุดของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่รอการจำหน่าย ซึ่งจะจัดเก็บในปีถัดจากปีที่โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแล้วเสร็จ โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เจ้าของพื้นที่เป็นผู้จัดเก็บ ซึ่งจะจัดเก็บเพียงครั้งเดียว
3.จัดเก็บภาษีเฉพาะโครงการที่เกิดขึ้นใหม่เท่านั้น


อสังหาฯ ยกเว้นภาษีลาภลอย

1. ที่ดินที่ใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัย
2. ที่ดินทำเกษตรกรรม
3. ที่ดินที่ได้รับมรดกตกทอด
4. ที่ดินที่ไม่ได้สร้างผลตอบแทนเพิ่ม


โครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ดันราคาที่ดินพุ่ง

ปัจจุบันภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปีนี้มีการเติบโตเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 3 – 5 จากการขับเคลื่อนโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู และสีเหลือง ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะที่ดินย่านรัชดาภิเษก ที่ได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายหลักคือสายสีเขียว และสีน้ำเงิน ทำให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นถึงตารางวาละ 1 ล้านบาทไปแล้ว ขณะเดียวกันอีก 5 ปีข้างหน้า (2560 – 2564) คาดว่าจะมีการเติบโตเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 5-10 ต่อปี โดยได้รับแรงหนุนจากโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ที่ได้รับการอนุมัติให้เดินหน้าโครงการแล้ว โดยมีมูลค่ากว่า 1.79 ล้านล้านบาท


นักวิชาการ-เอกชน ค้านภาษีลาภลอย

นักวิชาการด้านอสังหาริมทรัพย์และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างไม่เห็นด้วยกับการที่รัฐบาลประกาศเก็บภาษีลาภลอยเพิ่มเติมในพื้นที่ที่ได้ประโยชน์จากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เนื่องจากเห็นว่า เป็นการซ้ำซ้อนกับ พ.ร.บ.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่อยู่ระหว่างการพิจารณาของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ที่จะบังคับใช้ในปี 2562 นี้

อย่างไรก็ตาม ยังเป็นการสร้างภาระเพิ่มขึ้นสำหรับผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอนาคต เพราะปัจจุบันค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนมือในแต่ละครั้งอยู่ในระดับที่สูงถึงร้อยละ 7 – 8 ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อต้องเสียอยู่แล้ว โดยมองว่าไม่มีความจำเป็นที่ภาครัฐจะนำการจัดเก็บภาษีลาภลอยมาใช้ เพราะปัจจุบันการเสียภาษีรายได้นิติบุคคลและภาษีรายได้บุคคลธรรมดามีการเปิดเผยข้อมูลรายได้และกำไร หรือผลประโยชน์ที่ได้จากการทำงาน หรือจากสินทรัพย์ที่ถือครอง ซึ่งเป็นส่วนต่างที่จะต้องมาคำนวณภาษีในทุกๆ ปีอยู่แล้ว


ภาษีลาภลอยต่างประเทศเก็บอย่างไร

ในต่างประเทศการจัดเก็บภาษีมีมานานแล้ว โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อนำไปพัฒนาสาธารณูปโภคพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งที่ต้องใช้เงินในการลงทุนเป็นจำนวนมาก เช่น ประเทศสหรัฐอเมริกา อังกฤษ ญี่ปุ่น ออสเตรเลีย ฝรั่งเศส โปแลนด์ โคลอมเบีย และฮ่องกง เป็นต้น

โดยประเทศสหรัฐอเมริกา วิธีการจัดเก็บภาษีคือ หักรายได้ภาษีส่วนที่เพิ่มขึ้นจากโครงการพัฒนาของรัฐมาลงทุนโครงการ หรือที่เรียกว่า Tax Increment Financing (TIF) เป็นระยะเวลา 20-40 ปี ตามประเภทโครงการ ส่วนประเทศอังกฤษ จะเรียกเก็บภาษีเพิ่มในระยะเวลา 30-40 ปี ตามประเภทโครงการ ในอัตรา 2% ของค่ารายปีจากภาษีทรัพย์ที่ปกติเก็บ 48% ของค่ารายปี



ยังคงต้องจับตากันต่อไปว่า ถ้าคลอดกฎหมายภาษีลาภลอยออกมาแล้วจะเกิดความซ้ำซ้อนกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มใช้ในปี 2562 อย่างที่กังวลกันอยู่หรือไม่ อย่างไรก็ดีภาครัฐเองคงต้องทำงานหนักเพื่อทำการศึกษาและหาข้อสรุปให้มีความชัดเจนมากยิ่งขึ้น เพราะหลายฝ่ายมองว่าถ้าเป็นเช่นนั้นจริง ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะมีต้นทุนสูงขึ้น สุดท้ายผลระทบจะตกมาอยู่กับผู้บริโภคที่ต้องซื้อบ้านในราคาที่แพงขึ้น


avatar
by Anchalee Sabuysuk
"เมื่อมีโอกาสและมีงานให้ทำ ควรเต็มใจทำโดยไม่จำเป็นต้องตั้งข้อแม้หรือเงื่อนไขอันใดไว้ให้เป็นเครื่องกีดขวาง คนที่ทำงานได้จริงๆนั้น ไม่ว่าจะจับงานสิ่งใดย่อมทำได้เสมอ ถ้ายิ่งมีความเอาใจใส่ มีความขยันซื่อสัตย์สุจริต ก็ยิ่งจะช่วยให้ประสบผลสำเร็จในงานที่ทำสูงขึ้น" พระบรมราโชวาทของ พระบาทสมเด็จพระปรมินทรมหาภูมิพลอดุลยเดช ในพิธีพระราชทานปริญญาบัตรของวิทยาลัยเทคโนโลยีและอาชีวศึกษา วันที่ 8 กรกฎาคม พ.ศ. 2530

อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับ

เรื่องที่คุณอาจสนใจ

loading icon