อีกหนทางทำเงิน กับการเริ่มต้นทำบ้านและอาคารพานิชย์ให้เช่า

posted: 2 years ago
2,630 views
อีกหนทางทำเงิน กับการเริ่มต้นทำบ้านและอาคารพานิชย์ให้เช่า

comments

สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้งมือใหม่และมือเก๋า คงจะคุ้นเคยกันอยู่ไม่น้อยกับการลงทุนด้วยการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้เพื่อให้เช่า แต่ทำอย่างไรละ กับการเริ่มต้นทำบ้านและอาคารพาณิชย์เพื่อไว้ให้เช่า ?


ทำไมต้องลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ปล่อยให้เช่า ?

ในโลกนี้มีการลงทุนที่มากมาย และหลากหลาย คงทำให้หลายคนไม่น้อยที่ยังข้องใจอยู่ว่า เหตุใดกันนะ ? ที่เราควรลองลุงทุนด้านนี้บ้าง เพราะการลงทุนปล่อยให้เช่านี้ ผู้ลงทุนต้องรับความเสี่ยงไม่น้อยไปกว่าการลงทุนต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น การต้องขอกู้เงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์, ความเสี่ยงที่จะไม่มีผู้มาเช่าจนตัวเองขาดทุน, การเช่าที่ไม่คุ้มกับทุน หรือแม้กระทั่งปัญหาผู้เช่าแย่ๆ ก็มีให้เห็นมานักต่อนักแล้ว

housing-846056_640

แต่ทุกอย่างล้วนมีสองด้าน สองมุมมองเสมอ เช่น

  • มีรายได้แม้ถึงวัยเกษียณ เพราะการทำอสังหาริมทรัพย์นั้น คุณสามารถเก็บเงินค่าเช่าได้ตลอด ตราบเท่าที่มีผู้เช่า
  • สามารถเก็บไว้เป็นมรดก หลักความมั่นคง ให้กับ ครอบครัว บุตรหลาน
  • เป็นอีกหนทางทำเงิน โดยเฉพาะคนที่มีอสังหาริมทรัพย์
  • ช่วยให้คุณมีกระแสเงินสดหมุนเวียนอยู่ตลอดเวลา

และแน่นอนว่า การปล่อยอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ได้ทำได้เพียงแค่ห้องคอนโดฯ หรือบ้านในเมืองอย่างเดียว แต่คุณยังสามารถทำได้ในต่างจังหวัดอีกด้วย ซึ่งถือเป็นอีกหนึ่งหนทางการลงทุนที่น่าสนใจไม่น้อยเลย

ก่อนลงทุน ควรทำอะไรบ้าง ?  

เห็นข้อดีแบบนี้แล้ว ก็คงจะเริ่มสนใจกันบ้างแล้ว แต่ก่อนการเริ่มต้นลงทุนนั้น ความรู้ ความเข้าใจก็เป็นเรื่องที่สำคัญ ที่จะช่วยให้การลงทุนในแง่การปล่อยเช่าประสบความสำเร็จได้ ว่าแต่มีอะไรบ้าง ที่เราควรรู้ และทำ ก่อนเริ่มต้นลงทุนปล่อยให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

  • สำรวจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการปล่อยให้เช่า

แม้จะขึ้นชื่อว่าเป็นการปล่อยอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเหมือนกัน แต่วิธีการดูแล การคิดค่าเช่า ล้วนไม่เหมือนกันแน่นอน ไม่ว่าจะเป็น บ้าน, ห้องคอนโดฯ, โฮมออฟฟิศ, อาคารพาณิชย์ หรือแม้กระทั่งเปิดเป็นโกดังเก็บสินค้าให้เช่า  ในขั้นต้นคุณควรตัดสินใจให้ดีเสียก่อนว่าอสังหาริมทรัพย์ที่คุณจะนำมาลงทุนนั้นเป็นยังไง และต้องการปล่อยให้เช่าในลักษณะไหน เพื่อวางแผนต่อไปในอนาคต

apartment-1261781_640

  • ทำเลดีๆ มีชัยเกินครึ่ง

การทำอังหาริมทรัพย์นั้น ลักษณะทำเลที่ดีจะช่วยให้คุณสามารถปล่อยเช่าได้ไวยิ่งขึ้น ซึ่งจะช่วยให้คุณสามารถคืนทุนได้เร็ว รวมถึงได้กำไรมากอีกด้วย โดยลักษณะทำเลที่ดีไม่ใช่เพียงแต่ติดถนน เดินทางสะดวกแต่เพียงอย่างเดียวเท่านั้น แต่ควรพิจารณาถึงลักษณะของฮวงจุ้ยด้วย เพราะมีผู้เช่าไม่น้อยอยู่เช่นกันที่ถือเรื่องความเชื่อนี้ และต้องคำนึงถึงลักษณะอสังหาริมทรัพย์ที่ปล่อยเช่าด้วย เช่น

หากเป็นโกดัง ทำเลดีๆ ควรจะมีพื้นที่กว้าง ไม่ติดถนนมากจนเกินไปเพราะจะทำให้การขนส่งสินค้าไม่สะดวกเท่าที่ควร

กลับกันหากเป็นบ้าน หรือคอนโด ทำเลดีๆ ก็ควรติดถนน เดินทางสะดวก ใกล้การขนส่งมวลชน

  • ปรับปรุงตัวอสังหาริมทรัพย์ก่อนการปล่อยเช่า

หลายคนเมื่อได้อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ มาแล้ว ส่วนมากจะคิดเพียงแค่การทำความสะอาดเพียงอย่างเดียว หรืออาจจะซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ เพื่อปล่อยให้ผู้เช่าสามารถใช้งานได้ แต่จะดีกว่าไหมหากคุณเพิ่มความโดดเด่น และปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ให้น่าเช่า น่าใช้งาน นอกจากนี้ยังช่วยยืดอายุอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มมูลค่าให้กับการเช่าได้เป็นอย่างดี

carpenter man take a planer tool with wood in workshop

  • ร่างสัญญาให้รัดกุม และกฏหมายการเช่าที่เกี่ยวข้อง

แน่นอนว่าการเช่าก็คือการทำธุรกิจ หากอยากให้ธุรกิจของคุณราบรื่น กฏหมายที่เกี่ยวข้องกับการเช่า หรือกฏหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นสิ่งที่คุณควรรู้ไว้ นอกจากนี้การเรียนรู้กฏหมายดังกล่าวจะทำให้คุณทราบได้ว่าอะไรบ้างที่สามารถทำได้เมื่อต้องการต่อเติม ปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ และร่างสัญญาในการเช่าอย่างไรให้คุณไม่เสียผลประโยชน์ และดูไม่เอารัดเอาเปรียบผู้เช่าจนทำให้ไม่มีคนมาเช่านั้นเอง

  • ศึกษาเรื่องภาษีให้ดี

รู้หรือไม่ ในกรณีของผู้ที่ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ประเภท บ้านเช่า ห้องเช่า หรืออาคารพาณิชย์นั้น ผู้ให้เช่าจะไม่สามารถหลบเลี่ยงภาษีได้ ตามคำสั่งกรมสรรพากรได้กำหนดไว้ โดยเฉพาะในกรณีการเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล และภาษีมูลค่าเพิ่ม

business-861325_640

สำหรับวิธีการคำนวณภาษีนั้น ถ้าหากเป็นบุคคลธรรมดา จะเลือกคำนวณโดยสามารถใช้วิธีหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา โดยที่ไม่มีเอกสารได้ทันทีในอัตรา 30% หรือจะหักค่าใช้จ่ายตามจริงและสมควรก็ได้เช่นเดียวกัน

แต่ในขณะที่นิติบุคคลนั้น จะต้องเลือกคำนวณตามวิธีกำไรสุทธิ โดยใช้รายได้ และค่าใช้จ่ายตามกฎหมายมาคำนวณภาษี พร้อมทั้งต้องมีการจัดเก็บเอกสารหลักฐานมากมาย รวมถึงการจัดทำบัญชีอีกด้วย ดังนั้นหากจะปล่อยให้เช่า ก็อย่าลืมคำนวนตั้งค่าเช่าไม่ให้ขาดทุนด้วยล่ะ

ปล่อยเช่ายังไง ให้ได้ไปต่อ

เมื่อตระเตรียมทุกอย่าง และพร้อมสำหรับการปล่อยเช่าแล้ว อีกหนึ่งขั้นตอนที่ปราบเซียนที่สุดก็คงหนีไม่พ้น เรื่องที่ว่า ‘ทำอย่างไรให้ลงทุนไปแล้วไม่แป้ก’ อยู่รอด มีคนเช่าอยู่อย่างต่อเนื่อง ?

ปรกติแล้วการที่จะมีคนเช่านั้น นอกเหนือจากเรื่องทำเลแล้ว ราคาค่าเช่าเองก็ส่งผลต่อผู้เช่าเช่นเดียวกัน เราขอแนะนำว่าเบื้องต้นลองค้นหาราคาเช่าในตลาดดูเสียก่อน เพราะนอกจากจะช่วยให้คุณไม่ตั้งค่าเช่าที่แพง หรือถูกมากเกินไปแล้ว ยังช่วยให้คุณสามารถรู้ราคาในตลาด และทำให้ตั้งราคาต่างๆ ได้ง่ายดายมากขึ้น

นอกจากนี้ การตั้งราคาเช่าไม่เพียงแค่อิงราคาตลาดเท่านั้น แต่คุณต้องคำนึงไปถึงต้นทุนต่างๆที่เสียไปด้วย เช่น การปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ปล่อยเช่าต่อ หรือการกู้ยืมเงินเพื่อมาลงทุนปล่อยให้เช่าอีกทอดหนึ่ง

home-1138241_640

ข้อนี้สำคัญมากๆ สำหรับผู้ที่กู้เงินมาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าโดยตรง ซึ่งขั้นตอนนี้เราต้องขอย้อนไปถึงขั้นตอนการกู้เงินเสียก่อนว่า จริงอยู่ที่เราสามารถกู้เงินได้เกือบจะ 100% สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าให้แนะนำ ไม่ควรกู้เกิน 60% ของราคาการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพราะต้นทุนในการลงทุนจะสูง ได้กำไรคืนช้านั้นเอง

เช่น ถ้ากู้ 1 ล้านบาท กู้เงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ 100% จะต้องผ่อนกับทางธนาคาร 7,000 บาท/เดือน หลายคนมักจะคิดแค่เก็บเงินให้มากกว่าค่าผ่อนสัก 8,000 บาท/เดือน เท่านี้ก็จะได้กำไรแล้วนั้น ขอบอกเลยว่าคิดผิด

เพราะการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น ล้วนแล้วแต่มีค่าใช้จ่ายจิปาถะปลีกย่อยอีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็น ค่าส่วนกลาง, ค่านายหน้าที่ช่วยหาผู้เช่าให้, ค่าธรรมเนียมการโอน (2% ของราคาประเมิน), ค่าจดจำนองอสังหาฯ (1% ของวงเงินกู้) และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประเภทรายได้ค่าเช่า

จะเห็นได้ว่ามีต้นทุนมากมาย ส่งผลให้การตั้งราคาเช่าสูงเพิ่มขึ้นไปเรื่อยๆ เผลอๆ อาจทำให้ราคาปล่อยเช่าของคุณนั้นมีราคาที่สูง ทำให้หาผู้เช่าได้ยาก  ดังนั้น ทางออกที่ดีที่สุดคือ ควรกู้ธนาคารไม่เกิน 60% ของราคาอสังหาริมทรัพย์ ที่เหลือก็ใช้เงินทุนตัวเองมาเป็นเงินดาวน์ เพราะยิ่งดาวน์เยอะ กู้น้อย ค่าผ่อนต่อเดือนก็จะไม่สูงนัก

สมมุติว่า ถ้ากู้ 1 ล้านบาท กู้เงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ 30% จะต้องผ่อนกับทางธนาคารเพียง 2,100 บาท/เดือน เมื่อบวกค่าจิปาถะอื่นๆ ที่เป็นต้นทุนแล้ว แม้จะปล่อยให้เช่าเพียง 6,000 บาท/เดือน ก็ยังถือว่าได้กำไร

นอกจากช่วยให้รายได้ค่าเช่าครอบคลุมค่าผ่อน และค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือนแล้ว ราคาปล่อยเช่าเป็นไปตามกลไกตลาด มีราคาไม่สูงมากจนเกินไป นั้นเอง

calculator-983900_640

ข้อควรระวัง เมื่อปล่อยให้เช่า

หลังจากการปล่อยให้เช่าแล้ว สิ่งที่ผู้เช่า หรือผู้ลงทุนควรระมัดระวังนอกเหนือจากการต้องคอยซ่อมแซม ปรับปรุง และบำรุงอสังหาริมทรัพย์อยู่ตลอดเวลาแล้ว การรับมือกับผู้เช่าที่ชอบมีปัญหาก็เป็นปราการสำคัญที่คุณควรระมัดระวัง

อย่างที่เราได้บอกไปข้างต้นแล้วว่า การเรียนรู้ข้อกฏหมายต่างๆ จะช่วยคุณได้ ไม่เพียงแต่การร่างสัญญาที่ชัดเจน รัดกุมแล้ว การเรียนรู้ข้อกฏหมายจะช่วยให้คุณรับมือกับผู้เช่าเจ้าปัญหาได้มากขึ้น เช่น คุณสามารถบอกยกเลิกการเช่าได้เมื่อใด, เมื่อผู้เช่าทำอสังหาริมทรัพย์ของคุณเสียหายจำเป็นต้องยึดเงินมัดจำหรือไม่, ทำยังไงเมื่อผู้เช่าไม่ยอมจ่ายเงินค่าผ่อนในแต่ละเดือน และไม่ยอมย้ายออก เป็นต้น

นอกจากนี้การติดตามข่าวสารเกี่ยวกับภาษีก็จะมีประโยชน์ เพราะทุกๆ ปี มักจะมีการปรับเปลี่ยน หรือข่าวคราวเกี่ยวกับภาษีออกมาบ่อยครั้ง โดยเฉพาะภาษีเกี่ยวกับเงินได้ประเภทรายได้ค่าเช่า

แหม ขอแบบนี้ต้องระวังไว้ก่อน ดีกว่ามาคอยตามแก้ปัญหาภายหลังนะ

 


การลงทุนด้วยอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องยาก เพียงแค่ต้องเข้าใจ รอบคอบ และรู้จักการประเมินความเสี่ยงต่างๆ ให้ดี ชีวิตที่มีอิสระทางการเงินก็ไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป


avatar
by คะน้าใบเขียว
มนุษย์ผู้มีชีวิตชีวายามค่ำคืน ตอนนี้ดูเหมือนจะกำลังพยายามทำความเข้าใจกับมักเกิ้ลในยุคปัจจุบันอยู่ แต่ทุกวันนี้ นางก็ยังไม่ชินเสียทีจริงๆ นั่นแหละ

เรื่องที่คุณอาจสนใจ

loading icon