มนุษย์เงินเดือนลงทุนคอนโดใครว่ายาก?

posted: 2 years ago
มนุษย์เงินเดือนลงทุนคอนโดใครว่ายาก?

comments
ถ้าพูดถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปฏิเสธไม่ได้เลยว่า เดี๋ยวนี้การลงทุนในอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม เป็นกระแสที่คนส่วนใหญ่นิยมกันมากขึ้น อาจจะด้วยเหตุผลที่ว่าถ้าเราซื้อบ้านเป็นหลังเพื่อการลงทุน และยิ่งถ้าเราต้องการทำเลที่ดีเพื่อให้ง่ายต่อการปล่อยเช่า ราคาก็จะสูงอยู่พอสมควร และเมื่อราคาบ้านเป็นหลังราคาสูง ทำให้ราคาปล่อยเช่าก็สูงตามไปด้วย การปล่อยเช่าจึงทำได้ยากกว่าคอนโดมิเนียมอยู่พอสมควร

Bangkok, Thailand - September 9, 2015: Bangkok Skytrain is stopping at the Platform of Nana Station.

ประกอบกับคำว่าทำเลที่ดีในปัจจุบันก็คงหนีเงื่อนไขไม่พ้นว่า ที่ดินแปลงนั้นจะต้องใกล้รถสาธารณะอย่าง รถไฟฟ้า BTS หรือว่ารถไฟฟ้าใต้ดิน MRT นั่นเองและปัจจุบันที่ดินที่เข้าเงื่อนไขนั้นก็น้อยลงไปทุกที ทำให้ราคาที่ดินพุ่งขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ตัวอย่างเช่นราคาที่ดินแถวทองหล่อติดถนนสุขุมวิทปัจจุบันราคา 1,600,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งถ้าเราจะปลูกบ้านที่มีพื้นที่ 50 ตารางวาต้องเสียค่าที่ดินอย่างเดียวไม่รวมก่อสร้างประมาณ 80,000,000 บาท ซึ่งถ้ามองถึงการปล่อยเช่าในคุ้มราคาแล้วยิ่งเป็นไปไม่ได้ หรือถ้าจะมองไปถึงแนวเส้นรถไฟฟ้าที่กำลังจะเปิดใหม่ อย่างเช่นสถานี BTS นายเรือราคาก็ประมาณ 160,000 – 180,000 บาทต่อตารางวา

ตลาดผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Develpoer) เล็งเห็นข้อจำกัดตรงนี้เลยปรับเปลี่ยนกลยุทธ์เป็นการสร้างพัฒนาพื้นที่เป็นคอนโดมิเนียมกันมากขึ้นในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

แต่พอมองย้อนกลับมา ถ้าเราเป็น “มนุษย์เงินเดือน” ธรรมดาคนนึงที่อยากลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดมิเนียมบ้าง แน่นอนว่าถ้าเราจะขยันเก็บเงินเพื่อ “ซื้อสด” เลยคงทำได้ยาก กว่าจะเก็บเงินได้ราคาอสังหาริมทรัพย์น่าจะขยับขึ้นไปไหนต่อไหนอีก ดังนั้นถ้าเราอยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การที่เราจะเอา “ธนาคาร” เข้ามาช่วยเหลือจึงเป็นทางเลือกที่ไม่เลว ซึ่งก็คือการกู้ธนาคารเพื่อลงทุนนั้นเอง

งั้นเราลองมาดูกันว่าเราจะวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไรกันบ้าง?
อย่างแรกเวลาที่จะกู้ธนาคารเพื่อลงทุนอสังหาริมทรัพย์ สิ่งทีแรกที่ธนาคารจะสนใจเลยก็คือ “รายได้” ของเราอยู่ที่เท่าไหร่ เพราะรายได้จะเป็นตัวกำหนดว่าเราสามารถกู้ได้หรือไม่ แล้วถ้ากู้ได้จะกู้ได้เท่าไหร่ โดยปกติทั่วไปธนาคารจะดูว่า “เงินผ่อนชำระต่อเดือน” จะต้องไม่เกิน 35% ของรายได้ต่อเดือน (บางกรณีอาจจะได้ถึง 45% ขึ้นอยู่กับการเจรจาต่อรอง)

ตัวอย่างเช่นถ้าเรามีรายได้ 30,000 บาทต่อเดือน เวลาที่ธนาคารพิจารณาเราจะสามารถผ่อนชำระได้ เดือนละประมาณ 10,500 – 13,500 บาท (35% – 45% ของรายได้) แล้วในกรณีที่เรากู้ 30 ปี และดอกเบี้ย 7% ต่อปี (กรณีที่ไม่มีโปรโมชันใดๆ) เราก็จะกู้ได้สูงสุดประมาณ 2,000,000 บาท

ดังนั้นถ้าเราจะลงทุนคอนโดมิเนียมเราก็จะสามารถนำไปคำนวณได้ว่า ห้องไหนที่เราจะสามารถลงทุนได้ ถ้าคอนโดมิเนียมที่อยากลงทุนราคา 3,000,000 บาท เราก็ต้องวางดาวน์อย่างน้อย 1,000,000 บาท แล้วอีก 2,000,000 บาทก็สามารถใช้บริการธนาคารได้
Close-up Of A Person Giving Key To Man

 

จากนั้นเราก็นำคอนโดมิเนียมไปปล่อยเช่า โดยปกติก่อนการลงทุนเราควรตรวจสอบราคาตลาดก่อนเสมอ ว่าห้องแถวๆนั้นราคาปล่อยเช่าอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ คุ้มค่ากับที่เราลงทุนไปหรือไม่? แนะนำว่าอย่างน้อยต้องได้ประมาณ 7% ของราคาห้องที่เราลงทุน ถ้าห้องราคา 3,000,000 บาทต้องปล่อยเช่าได้อย่างน้อย 210,000 บาทต่อปีหรือ 17,500 ต่อเดือนถ้าเราลงทุนตามตัวอย่างเราต้องผ่อนธนาคารเดือนละ 13,500 บาท แต่เราปล่อยเช่าได้ 17,500 บาทต่อเดือน แปลว่าเราจะมีกระแสเงินสดเข้ามาเดือนละ 4,000 บาท

แต่ข้อควรระวังก็คือ บางคนลงทุนแต่วางดาวน์น้อยจนเกินไปอาจจะทำให้เกิดปัญหาได้ตัวอย่างเช่น ถ้าห้องราคา 3,000,000 บาทเรากู้ธนาคารทั้งหมด (กรณีสามารถกู้ได้) เราต้องผ่อนธนาคารประมาณ 20,000-21,000 บาท แต่ห้องราคา 3,000,000 บาทเราปล่อยเช่าได้แค่ 17,5000 บาทแปลว่าเราจะขาดทุน

ดังนั้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบใช้ Leverage (การกู้) แบบนี้เคล็ดลับอยู่ที่ว่าเราควรวางดาวน์สูงหน่อยเพื่อทำให้กระแสเงินสดเป็นบวกจะดีกว่า นอกจากการวางดาวน์แล้วอย่าลืมกันเงินสำรองกรณีที่ไม่สามารถหาผู้เช่าได้หรือหาแผนสำรองกรณีผู้เช่าย้ายออกก่อนสัญญาหมดด้วย เพราะรายจ่ายกับทางธนาคารเป็นรายจ่ายที่เราต้องจ่ายทุกเดือนไม่มีการต่อรอง จึงเป็นความเสี่ยงที่เราควรบริหารด้วยทุกครั้งก่อนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

A conceptual problem solving design. Ability to solve problem. A big yellow lightbulb indicates an idea to solve problems.
A conceptual problem solving design. Ability to solve problem. A big yellow lightbulb indicates an idea to solve problems.

นอกจากนี้สำหรับใครที่อยากลงทุนหรือว่ามีความคิดที่ว่าอยากให้ธนาคารปล่อยวงเงินกู้ให้เรามากกว่า 45% ของรายได้ของต่อเดือน จริงๆ แล้วก็ยังพอมีวิธีเหมือนกัน โดยปกติทั่วไปสามารถทำได้ 2 วิธีคือ

วิธีแรกคือการยื่น “กู้ร่วม” เพื่อให้รายได้เพิ่มสูงขึ้น (เอารายได้มาบวกกัน) เมื่อเทียบ 45% ของรายได้จะเพิ่มสูงขึ้น

วิธีที่สอง คือหา “คนค้ำประกัน” วิธีนี้ยากสักหน่อยและไม่ค่อยแนะนำ เพราะต้องเป็นคนที่เราสนิทระดับหนึ่ง ไม่งั้นต้องไม่มา “ค้ำ” ให้เรา แล้วถ้ามีปัญหาก็จะให้มองหน้ากันไม่ติดอีก

การเป็น “หนี้” จริงๆ แล้วไม่ใช่เรื่องที่ไม่ดี แต่ต้องเป็นหนี้ที่ก่อให้เกิดรายได้ ไม่ใช่หนี้ที่ก่อให้เกิดแต่รายจ่าย แต่ถ้าใครจะกู้ธนาคารเพื่อมาลงทุนเพื่อสร้างรายได้ แนะนำว่าต้องวางแผนการเงินให้ดี และวางแผนบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบเสมอ เพราะการลงทุนมีความเสี่ยงไม่มีอะไรแน่นอน ก่อนลงทุนทุกครั้งต้องคิดถึงกรณีที่เลวร้ายที่สุด (Worst Case) เสมอ ว่าถ้าเราโชคร้ายเจอกรณีที่แย่เข้าไปเราจะแก้ไขได้อย่างไร?


avatar
by JK, CFP®

เรื่องที่คุณอาจสนใจ

loading icon