4 ปัจจัยที่ทำให้ราคา “อสังหาริมทรัพย์” กระโดดขึ้น

posted: 2 years ago
4 ปัจจัยที่ทำให้ราคา “อสังหาริมทรัพย์” กระโดดขึ้น

comments

เมื่อเราพูดถึง “ราคา” ของสินค้าใดๆ ก่อน ปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อราคาก็คือ “อุปสงค์ (ความต้องการซื้อ)” & “อุปทาน (ความต้องการขาย)” ที่เป็นเรื่องพื้นฐานของหลักวิชาเศรษฐศาสตร์เลยก็ว่าได้ เมื่อเวลาที่สินค้าของเรามี “ความต้องการซื้อ” ที่สูงขึ้น แน่นอนว่า “ราคา” ต้องขยับขึ้นอย่างแน่นอน

ลองคิดถึงรองเท้า Addidas NMD ที่เป็นข่าวอยู่พักนึงที่มีจำนวนรองเท้าอยู่เท่าเดิม แต่มีความต้องการซื้อสูงมาก ทำให้เกินการแย่งกัน คนที่ซื้อได้ก็สามารถเอาไปขายต่อที่ราคาสูงขึ้นได้มากกว่าอย่างน้อยก็ 50%!! และในทางกลับกัน ถ้า “ความต้องการซื้อ” ลดลงราคาก็จะลดลงตามกลไกราคา เปรียบเทียบได้กับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือเป็นสินค้าที่มีอยู่อย่างจำกัดเพราะ “ที่ดิน” มีอย่างจำกัดเช่นกัน ทำให้โดยธรรมชาติแล้วราคามักจะปรับตัวขึ้นเรื่อยๆ ตามเวลาที่ผ่านไป

HiRes-31-2-new

แล้วยิ่งในเรื่องของ “อสังหาริมทรัพย์” บอกได้เลยเรื่อง “ราคา” ที่เราเข้าซื้อจะเป็นตัวกำหนดหลักว่าผลตอบแทนจากการลงทุนของเราจะได้กำไรมาก-น้อย ดังนั้นเรามาดูกันดีกว่าอะไรบ้างที่จะทำให้ “ความต้องการซื้อ” ของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นหรือลดลง ก็จะส่งผลต่อราคาอย่างชัดเจน

1. โครงสร้างของบริเวณโดยรอบเปลี่ยนไป

การปรับปรุงเมืองก็ส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ชัดเจนเช่นมี ร้านสะดวกซื้อมาเปิด โรงพยาบาล สถานีตำรวจ ทางด่วน ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลกระทบต่อความเป็นเมืองอย่างมาก และเมื่อเมืองขยายไปทางไหนแนวโน้มราคาก็จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยยะ
ลองคิดดูว่าตอนแรกตอนเราซื้อยังไม่เป็นแหล่งชุมชุนสักเท่าไหร่ แต่เมื่อเวลาไปผ่านไปมีการขยายเมืองในพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์เราอยู่ เราก็สามารถเปลี่ยนกลุ่มเป้าหมายที่เราปล่อยเช่าจาก “ผู้อยู่อาศัย” เป็นกลุ่มพ่อค้าแม่ค้าที่อยากเปิดร้านต่างๆก็สามารถทำได้เช่นกัน ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำการค้าขายได้ราคามักจะดีกว่าอยู่แล้ว


2. อัตราเงินเฟ้อ

เป็นที่รู้กันอยู่แล้วในหมู่ของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ว่า การลงทุนรูปแบบนี้จะเป็นการลงทุนที่ปกป้องเงินเราจาก “เงินเฟ้อ” ได้ดีอีกรูปแบบหนึ่งเพราะราคาของอสังหาริมทรัพย์มักจะปรับขึ้นลงตามอัตราเงินเฟ้อเป็นอย่างน้อย เนื่องจากต้นทุนในการก่อสร้างโดนพื้นฐานจะมีการปรับขึ้นเรื่อยๆ ทุกปีอยู่แล้ว ทำให้ต้นทุนในการสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่ใหม่มีต้นทุนที่สูงขึ้น อสังหาริมทรัพย์เก่าก็มีแนวโน้มจะปรับเพิ่มขึ้นเหมือนกัน

3. กลุ่มคนที่อาศัยอยู่โดยรอบ

คุณภาพของกลุ่มคนที่อาศัยก็จะเป็นตัวกำหนดราคาของอสังหาริมทรัพย์เราได้เหมือนกัน เพราะถ้าเพื่อนบ้านเราไม่ดี ไม่มีจิตสาธารณะอยู่ร่วมกัน การดูแลพื้นฐานส่วนกลางหรือสิ่งแวดล้อมระแวกนั้นก็จะไม่ค่อยดี ทำให้พื้นโดยรอบโดยรวมออกมาไม่น่าอยู่ การขายต่อราคาก็จะแย่กว่าทั่วๆ ไป ดังนั้นการเลือกคุณภาพผู้อาศัยด้วยกันก็เป็นปัจจัยหนึ่งเช่นกัน

อสังหาริมทรัพย์

4. สภาพของอสังหาริมทรัพย์

อย่าลืมว่าคนเราซื้อของด้วยอารมณ์เป็นใหญ่ สภาพอสังหาริมทรัพย์จะเป็นตัวกำหนดราคาได้ดีมากๆ ลองคิดถึงเราเดินเข้าไปบ้านหลังหนึ่งที่โทรมมากๆ เมื่ออารมณ์ความรู้สึกบอกว่าเราจะไม่อยากอยู่ที่แห่งนี้ โดยธรรมชาติแล้วราคาก็จะถูกกดหรือปฏิเสธการซื้อขายไปเลยก็ว่าได้
แต่ถ้าบ้านหลังนั้นน่าอยู่ดูใหม่ เราก็ยินดีที่จะจ่ายในราคาที่สูงขึ้น ดังนั้นคำแนะนำก็คือ ก่อนขายอย่าลืม Renovate ตัวอาคารต่างๆ ในเรียบร้อย เพราะการทาสีใหม่ปรับปรุงให้ดูใหม่ต้นทุนจะไม่ได้สูงมาก เมื่อเปรียบเทียบกับราคาขายที่ปรับตัวสูงขึ้น จากประสบการณ์ต้นทุนการ Renovate ตึกแถวสักห้องหนึ่งใช้งบประมาณ 100,000-200,000 บาท แต่ราคาขายสามารถขายได้สูงขึ้นอย่างน้อยๆ ก็ 500,000 บาท


ลองเอาวิธีการดู วิธีการสังเกตพวกนี้ไปปรับใช้กัน เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นตลาดสินค้าที่ไม่มี “ราคากลาง” สักเท่าไหร่เพราะมีปัจจัยที่มากระทบค่อนข้างเยอะมาก การเข้าซื้อให้ได้ราคาที่เหมาะสมถือว่าเป็นอะไรที่สำคัญจริงๆ

Feature Imaged:
http://www.istockphoto.com/th/vector/illustration-of-info-graphic-real-estate-investment-concept-gm490015620-74984663


avatar
by JK, CFP®

เรื่องที่คุณอาจสนใจ

loading icon