ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงิน 0 บาท

posted: 1 year ago
ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงิน 0 บาท

comments

ช่วงนี้สำหรับใครที่กำลังสนใจลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์” แล้วได้ลองเริ่มศึกษาการลงทุนมาสักระยะจะต้องเคยได้ยินงานสัมมนาหรือวิธีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงิน “0 บาท” อย่างแน่นอน เรามาดูกันดีกว่าว่าการลงทุนรูปแบบนี้คืออะไร?

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงิน 0 บาทก็คือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วย “เงินของคนอื่น” ขึ้นชื่อว่าการลงทุนแน่นอนว่ายังไงก็ต้องมี “เงินลงทุน” ขึ้นอยู่กับว่าการลงทุนนั้นๆ ใครเป็นผู้ออกเงินทุนเท่านั้นเอง แล้ว “เงินของคนอื่น” ที่เรานิยมและใช้บริการได้ง่ายก็คือ “ธนาคาร” นั่นเอง



เวลาที่เราไปกู้เงินธนาคารเพื่อมาซื้อ “อสังหาริมทรัพย์” สักที่นึงถ้าเรากู้ 1,000,000 บาท เป็นระยะเวลา 30 ปี เราจะต้องผ่อนประมาณ 7,500 บาท (อัตราดอกเบี้ยประมาณ 5-7%) ที่นี้เราก็จะรู้ว่ารายจ่ายต่อเดือนที่เราต้องจ่ายให้กับธนาคารนั้นคือ 7,500 บาท ดังนั้นหน้าที่เราก็คือนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไป “ปล่อยเช่า” ให้ได้มากกว่า 7,500 บาทเพียงเท่านี้เราก็จะได้ส่วนต่างให้แต่ละเดือนมาใช้

แต่การลงทุนนี้ก็ยังมี “เทคนิคที่น่ากลัว” อยู่อย่างหนึ่งก็คือ “การกู้พร้อมกันหลายๆ ธนาคาร” ที่นี้เราต้องเข้าใจก่อนว่าปกติแล้วธนาคารจะดูรายได้เราว่าเรามีเท่าไหร่ ส่วนใหญ่ธนาคารจะดูว่า เงินที่เราผ่อนธนาคารให้แต่ละเดือน จะต้องไม่เกิน 40% ของเงินเดือนเรานั่นเอง สมมติว่าเงินเดือนเรา 50,000 บาท 40% ของเงินเดือนก็คือ 20,000 บาท ธนาคารก็จะดูว่าถ้าผ่อนชำระไว้ 20,000 บาทต่อเดือนจะกู้ได้เท่าไหร่ ถ้าอย่างตัวอย่างนี้ก็น่าจะได้ประมาณ 2.5 – 3 ล้านโดยประมาณ ที่นี้เค้าก็เลยสอนกันว่าเราต้องไปดูอสังหาริมทรัพย์พร้อมกันหลายๆ ที่เช่น 3-4 ที่พร้อมกัน แล้วกู้ต่างธนาคารในเวลาเดียวกัน ธนาคารก็จะไม่รู้ว่าเรามีสินเชื่อกับที่อื่นๆ เพราะยังไม่มีบันทึกที่ธนาคาร ธนาคารก็จะอนุมัติออกมาได้พร้อมๆ กันถ้าเราเป็นคนที่มีเครดิต ไม่เคยติดเครดิตบูโรต่างๆ

House planning

นั่นหมายความว่าเรากู้ธนาคารพร้อมกัน 4 ที่ถ้าเราเงินเดือน 50,000 บาท เรากู้ 4 ที่แล้วผ่อนชำระที่ละ 20,000 บาทนั้นแปลว่าเรามีรายจ่ายเดือนละ 80,000 บาทรออยู่ในทุกๆ เดือนทันที ข้อควรระวังให้มากๆ ก็คือ

1. ถ้าผู้เช่าที่เช่าเราอยู่เกิดออกจากห้องพักเราไป แล้วเราหาคนเช่าไม่ได้จะทำอย่างไร
ถึงแม้เวลาที่หาคนเช่าได้จะเก็บมัดจำล่วงหน้า 2-3 เดือนก็ตาม ก็ยังถือว่าเป็นระยะเวลาที่สั้นมากๆ ในการหาผู้เช่าคนใหม่ แล้วถ้าเกิด ผู้เช่าหายไปสัก 2 ที่จาก 4 ที่นั่นหมายความว่าเงินเดือนที่ 50,000 บาทของเราต้องรับภาระไป 40,000 บาทเราก็จะเหลือใช้เพียง 10,000 บาทเท่านั้น แล้วถ้าอสังหาริมทรัพย์อันที่ 3 ผู้เช่าเกิดออกอีกเราจะทำอย่างไร

Fall of real estate sales

2. ถ้าอัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นจะทำอย่างไร ความเสี่ยงเรื่อง “อัตราดอกเบี้ย (Interest Risk)” เป็นความเสี่ยงขั้นพื้นฐานที่นักลงทุนควรรู้ แต่กลับถูกมองข้ามหน้าตาเฉย ปัจจุบันแน่นอนว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่ระดับประมาณ 5 – 7% แต่รู้หรือไม่ว่าดอกเบี้ยนโยบายของไทยตอนนี้อยู่ที่ 1.5% เท่านั้น (11/2016) แล้วถ้าอัตราดอกเบียนโยบายปรับขึ้นมาอยู่ในระดับ 5 – 6% แปลว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เราเจอนั้น 10%++ แน่นอน แล้วเรากู้พร้อมกันหลายๆที่ แล้วต้องเสียดอกเบี้ยมากขึ้นเราจะทำอย่างไร เพราะการที่เราจะไปเก็บ “ค่าเช่า” เพิ่มบอกได้เลยว่าเป็นอะไรที่ยากมากๆ เพราะคู่แข่งก็เต็มตลาด ถ้าเราเพิ่มค่าเช่า ผู้เช่าก็จะย้ายไปหาที่อื่นที่ถูกกว่า และที่สำคัญสัญญาเช่าก็มีอยู่ใช่ว่าจะปรับเพิ่มได้ทันทีทันใด



ดังนั้นทางแก้จึงไม่ใช่การที่เรากู้เงินแบงค์ให้ได้มากที่สุดแต่คือเราควร “วางดาวน์” ให้เยอะขึ้นการวางดาวน์เยอะไม่ใช่การกระทำที่ไม่ฉลาดอย่างที่คนอื่นกว่ากัน แต่เป็นการลดความเสี่ยงมากกว่า แล้วยิ่งถ้าเรามีเงินแล้วสุดท้ายไม่ได้นำไปลงทุนใดๆ แต่เก็บไว้ในบัญชีธนาคารสิ่งที่เกิดขึ้นก็คือ เราฝากเงินจะได้ 0.5% แต่ถ้าไปวางดาวน์เราจะประหยัดรายจ่ายได้ 5-7% ตามอัตราดอกเบี้ยเงินกู้

และทางแก้ไขอีกทางหนึ่งก็คือไม่ควรกู้เกินตัว แต่ควรกู้แบบค่อยเป็นค่อยไป ได้ชื่อว่า “การลงทุน” นั้นมีความเสี่ยงอยู่แล้วถ้าไม่มีความเสี่ยงคงไม่มีใครฝากธนาคารอย่างแน่นอน ไม่ต้องกลัวว่าพอเรากู้เสร็จเราจะกู้เพิ่มไม่ได้ เพราะอย่าลืมว่า “รายได้” จากค่าเช่าก็เป็นรายได้พึงประเมินเช่นกันตาม 40(5) เราสามารถยื่นเพ่มเติมเพื่อในบัญชีเราเห็นว่ามีรายได้เพิ่มขึ้น เมื่อมีรายได้เพิ่มขึ้นเราก็จะสามารถ “กู้เพิ่ม” ได้แล้ว ไม่จำเป็นต้องรีบร้อนอะไร

 


avatar
by JK, CFP®

เรื่องที่คุณอาจสนใจ

loading icon