2 สิ่งที่ควรทำก่อนซื้อคอนโดลงทุน

posted: 2 years ago
2 สิ่งที่ควรทำก่อนซื้อคอนโดลงทุน

comments

การลงทุนในคอนโดในช่วงที่ผ่านมาถือว่าเป็นอะไรที่น่าสนใจมากๆ อาจจะเพราะว่าการลงทุนคอนโดเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่ง ซึ่งข้อดีของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็คือ สามารถใช้ “เงินคนอื่น” มาลงทุนได้ แต่ในเมื่อขึ้นชื่อว่าการลงทุน แน่นอนว่าทุกการลงทุนมีความเสี่ยงด้วยกันทั้งนั้น ส่วนตัวเลยคิดว่าก่อนที่ซื้อคอนโดแต่ละห้องเพื่อลงทุนเราควรผ่าน Checklist อย่างน้อย 2 ข้อนี้ให้ได้ เพื่อที่จะป้องกันความเสี่ยงในการลงทุนคอนโด



1. ระยะเวลาในการเก็บ “ค่าเช่า” ควรได้ 90% ขึ้นไป

ถ้าเราสามารถเก็บค่าเช่าทั้งปีเฉลี่ยได้ถึง 90% ซึ่งหมายความเราปล่อยเช่าได้ถึง 10 ใน 12 เดือนต่อปี แล้วประกอบกับเวลาเช่าเราควรเก็บค่ามัดจำอย่างน้อย 2 เดือนเท่ากับว่าเราสามารถเก็บค่าเช่าได้ครบทั้งปีนั่นเอง นอกจากคอนโดที่สามารถปล่อยเช่าได้ในระดับ 90% แล้วยังเป็นแรงสะท้อนอย่างชัดเจนเลยว่าคอนโดแห่งนี้เป็นความต้องการของตลาดในภาพรวม และจะช่วยเปิดโอกาสตอนที่เราต้องการออกจากการลงทุน (ขายต่อ) ได้อย่างดี นอกจากนี้ถ้าเราเก็บค่าเช่าได้ 90% นั้นหมายความว่าเราจะสามารถหาผู้เช่าได้อย่างรวดเร็วด้วย ทำให้ลดความเสี่ยงเรื่องไม่มีผู้เช่าได้

คอนโด

2. ต้องเก็บเงินค่าเช่าได้อย่างน้อยที่สุดคือ 7%!

เหตุผลอันนี้ง่ายมากๆ เพราะว่าในการลงทุนในอสังหาริมทรัยพ์ส่วนใหญ่เราจะลงทุนโดยการใช้เงินคนอื่น คนอื่นที่ว่านี้ก็คือ “ธนาคาร” นั่นเอง แล้วดอกเบี้ยในปัจจุบันตอนนี้เฉลี่ยก็อยู่อยู่ประมาณ 5-7% ดังนั้นถ้าค่าเช่าเราเก็บได้น้อยว่า 7% ซึ่งน้อยกว่าดอกเบี้ยที่เราจ่ายให้กับธนาคาร นั้นหมายความว่าเราต้องควักเนื้อทุกเดือน ซึ่งจะถือว่าเป็นการลงทุนที่อันตรายมาก เพราะถ้าเราลงทุนมากกว่า 1 หลัง ปริมาณเงินที่เราต้องควักเนื้อจะมากขึ้นเรื่อยๆ จนถึงจุดที่เราผ่อนจ่ายไม่ไหว สุดท้ายก็อาจจะโดยธนาคารยึดทรัพย์ไปเลยก็เป็นไปไม่ได้เช่นกัน

คอนโด

ปัจจัยหลักที่จะกำหนดอัตราผลตอบแทนก็คือ “ราคาคอนโด” ที่เราเข้าซื้อเพราะว่า “ค่าเช่า” มักจะมีราคาตลาดอยู่แล้ว ถ้าเราเข้าไปสำรวจเราก็จะพอรู้ว่าจะเก็บ “ค่าเช่า” ได้ประมาณเท่าไหร่ซึ่งถ้าเราปล่อยแพงมากเกินไปเราก็จะสู้คู่แข่งไม่ได้ แต่ราคาที่เราเข้าซื้อเป็นอะไรที่เราสามารถควบคุมได้ สมมติว่าเราสำรวจแล้วว่าคอนโดห้องนี้เราจะปล่อยเช่าได้ 10,000 บาท แปลว่าต่อปีเราจะเก็บค่าเช่าได้ 120,000 บาทต่อปี เราก็เอา 120,000 มาหารด้วย 8% เราก็จะรู้ราคาเหมาะสมที่เราจะเช้าซื้อเท่ากับ 1,500,000 บาท ซึ่งเป็นราคาที่เราเข้าซื้อห้องนี้แล้วผลตอบแทนจะเท่ากับ 8%

คำแนะนำอีกอย่างนึงก็คือถ้าเราต้องการลงทุนในคอนโด ควรที่จะวางดาวน์ให้เยอะเข้าไว้เพื่อลดภาระที่จะผ่อนในแต่ละเดือนลง ยิ่งเรามีรายจ่ายเรื่องดอกเบี้ยน้อยเท่าไหร่ยิ่งดี เพราะถ้าเงินเราฝากธนาคารได้ดอกเบี้ย 0.5% แบบนี้เราควรเอาเงินไปฝากดาวน์ดีกว่าเพราะเราต้องเสียดอกเบี้ย 5-7% สำหรับเงินกู้ในปัจจุบัน ซึ่งจะช่วยให้เราลดรายจ่ายได้มากกว่า 5% เลยทีเดียว

คอนโด

และมีเรื่องหนึ่งที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องในความสนใจเรื่อง “ค่าเช่า” อย่างมากเวลาที่เราลงทุนคอนโดก็เพราะว่า “ราคา” ขึ้นลงเราคาดเดาได้ยากมาก เรียกว่ามีความเสี่ยงอยู่พอสมควรเหมือนกัน แต่ค่าเช่าเป็นอะไรที่เราสามารถเดินสำรวจก็รู้ได้เลยว่าค่าเช่าอยู่ประมาณเท่าไหร่ แต่ราคามีปัจจัยที่จะทำให้ค่าเช่าขึ้นลงเยอะมาก ถึงแม้ว่าจะพูดกันว่าอสังหาริมทรัพย์ซื้อเถอะไม่มีราคาตกมีแต่ขึ้นกำไรเน้นๆ คำพูดนี้ก็ไม่ใช่เรื่องจริงแต่อย่างใด เพราะในความเป็นจริงมีที่ดินหลายๆ ทำเล ที่ราคาลดเมื่อเวลาผ่านไปและมีคอนโดที่ขายไม่ออกแม้กว่าจะลดราคามา 50% ก็ตาม



นอกจากนี้ถ้าเราคาดหวังกำไรจากส่วนต่างราคาห้องที่ซื้อ-ขาย จะเจอรายจ่ายที่เยอะมากเพราะการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะเจอทั้ง ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าภาษี ฯลฯ ทำให้โอกาสที่เราจะขาดทุนจะสูงมาก ถ้าเราเก็งกำไรระยะสั้นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่วนตัวจึงแนะนำว่าถ้าจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เน้นมองยาวๆดีกว่า ถ้าเป็นเงินที่ไม่นิ่งและต้องการสภาพคล่องแล้วอยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แนะนำว่าให้ลงทุนใน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือ REIT น่าจะเหมาะสมกว่า


avatar
by JK, CFP®

เรื่องที่คุณอาจสนใจ

loading icon