ไปต่อหรือถอยดี? ส่องความเคลื่อนไหว คอนโด ครึ่งหลังปี 2019

posted: 1 month ago
ไปต่อหรือถอยดี? ส่องความเคลื่อนไหว คอนโด ครึ่งหลังปี 2019

comments

ยังต้องจับตามองกันอย่างต่อเนื่องเลย สำหรับความเคลื่อนไหวของคอนโดในช่วงครึ่งปีหลัง 2019 นี้ โดยเฉพาะข่าวใหญ่ เมื่อโครงการคอนโดฯ แห่งหนึ่งในย่านสะพานควาย ประกาศยกเลิกการขาย และคืนเงินจองทั้งหมดให้กับลูกค้า นี่อาจเป็นสัญญาณของตลาดคอนโดที่ไม่ควรมองข้าม ตามไปอัปเดตสถานการณ์คอนโดกันหน่อยดีกว่า

ลงทุนคอนโด

ส่องความเคลื่อนไหวกับสารพัด คอนโด ในช่วงครึ่งหลังปี 2019

ตามติดความเคลื่อนไหว ทำไมคอนโดหรูจึงขอคืนเงิน?

เป็นที่พูดถึงกันในโลกโซเชียล และโลกของสายนักลงทุนกันไม่น้อย เมื่อคอนโดหรูทำเลติด BTS สะพานควาย ประกาศขอคืนเงินลูกค้า เพราะหลังจากที่เปิดพรีเซลล์ไม่ถึง 30% และขายจริงได้เพียง 10% ทำให้บริษัทตัดสินใจนำโครงการดังกล่าวกลับมาทบทวนและศึกษาถึงความคุ้มค่าอีกครั้ง จนตัดสินใจเลื่อนการขายออกไป

หรือนี่จะเป็นขาลงของตลาดคอนโดมิเนียม?

บางฝ่ายมองว่ากรณีนี้ไม่ได้สะท้อนว่ากำลังซื้อของตลาดคอนโดมิเนียมมีปัญหา แต่เป็นเพราะราคาห้องที่โครงการตั้งไว้สูงเกินไปในทำเลดังกล่าว ลูกค้าอาจมองว่าราคานี้สามารถนำไปลงทุนซื้อคอนโดย่านสุขุมวิท สีลม หลังสวน สาทร จะดีกว่า เพราะถือว่าเป็นที่ดินราคาสูงระดับต้น ๆ ของกรุงเทพฯ

ในขณะที่บางฝ่ายมองว่า การประกาศคืนเงินครั้งนี้อาจมาจากความผิดพลาดในการศึกษาข้อมูลตลาดที่ไม่ดีพอ และเป็นช่วงขาลงของตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ เพราะกำลังซื้อในหลาย ๆ โครงการก็มียอดขายต่ำกว่าเป้าที่วางไว้จริง

อีกอย่างตอนนี้คอนโดก็เฟ้อตลาดเกินไป และปรับราคาสูงขึ้นเรื่อย ๆ ทำให้ลูกค้าไม่มีกำลังซื้อ รวมไปถึงทำเลแถวนั้นแม้จะดี แต่ไม่ใช่ย่านธุรกิจหลักที่คนสนใจลงทุน หากลูกค้าต้องการคอนโดเพื่อพักอาศัยก็สามารถพิจารณาซื้อโครงการอื่น ๆ ในละแวกนั้นได้ในราคาที่ถูกกว่า

อัปเดตล่าสุด ในวันที่ 1 ส.ค. 2019 ที่ผ่านมา ทางผู้บริหารโครงการดังกล่าวได้ออกมาให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่าการยุติแผนการพัฒนาคอนโดมาจากการศึกษาที่ถี่ถ้วนดีแล้ว หากฝืนสร้างต่อไปจะกลายเป็นการขาดทุนเข้าเนื้อยิ่งกว่า และที่ดินแถบนั้นราคาไม่ได้ตกลง การรอโอกาสใหม่ ปรับกลยุทธ์ การก่อสร้าง ปรับแผนใหม่อีกครั้ง เพื่อรอขายในปี 2020 จึงเป็นไอเดียที่น่าสนใจกว่า

ถ้าคุณเป็นหนึ่งคนที่เฝ้ารอคอนโดเจ้านี้ และเล็งห้องพักสวย ๆ ในย่านสะพานควาย ก็มีลุ้นนะคะ ไว้รอฟังข่าวดีในปี 2020 ได้เลย

คอนโด ปี 2019

อสังหาริมทรัพย์กำลังขาลง จริงหรือ ? 

เข้าสู่ช่วงปี 2019 ก็มีข่าวแวดวงอสังหาเกิดขึ้นมากมาย ทั้งวิกฤติของคอนโด หรือการลงทุนในคอนโดที่ดูเหมือนจะเริ่มสะดุด นักวิเคราะห์หลายรายให้ความเห็นว่า นโยบายจากภาครัฐก็ส่งผลต่อการลดราคาคอนโดในตลาด หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. ประกาศมาตรการคุมเข้ม LTV ทำให้ผู้ที่ซื้ออสังหาฯ ตั้งแต่หลังที่สองเป็นต้นไป ต้องวางเงินดาวน์มากกว่าที่เคย นี่เป็นอีกสาเหตุที่ทำให้หลายโครงการคอนโดต้องขนขบวนโปรโมชั่นออกมามากมายเพื่อดึงดูดลูกค้า

ไม่ใช่แค่ผู้พัฒนาโครงการเท่านั้นที่ต้องการลดราคาจนถูกกว่าช่วงแรก เหล่านักลงทุนที่ซื้อคอนโดเก็งกำไรก็เช่นกัน โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวและมีมาตรการคุมเข้ม LTV ออกมาแบบนี้ บางคนถึงขนาดยอมขายขาดทุนเพื่อลดภาระการผ่อนกับธนาคารเลยทีเดียว

แน่นอนว่าไม่ใช่แค่นโยบายภาครัฐเท่านั้น แต่ภาวะของคอนโดล้นตลาดเอง ทำให้เกิดการแข่งขันที่สูงมากขึ้น ถ้าอยากขายออกต้องปรับราคา เพราะตัวลูกค้าเองก็มีทางเลือกมากขึ้นจากเดิม หากคอนโดในละแวกนั้นไม่มีจุดขายหรือสร้างความแตกต่างไม่ได้ ก็จะเข้าสู่สงครามราคา ที่โครงการต่าง ๆ ต้องหั่นราคาสู้กันเพื่อแย่งลูกค้าของอีกฝ่าย หรือเรียกง่าย ๆ ว่าคอนโดเฟ้อนั่นเอง

คอนโดติดรถไฟฟ้า

ทั้งนี้ภาวะคอนโดล้นตลาด จะเกิดขึ้นแค่บางทำเลเท่านั้น เช่น คอนโดละแวกรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งนักวิเคราะห์จาก NEXUS ได้ระบุว่าหลังปี 2019 นี้คอนโดย่านติวานนท์ (ละแวกรถไฟฟ้าสายสีม่วง) อาจมีการปรับตัวด้านราคาให้อยู่ในเกณฑ์จับต้องได้มากขึ้น  แต่ในบางละแวกราคาก็ยังแรงอย่างต่อเนื่อง และเป็นราคาของตลาดบนซึ่งไม่ได้รับผลกระทบเท่าไหร่นัก

นอกจากนี้มีหลายคนวิเคราะห์ว่า คอนโดในช่วงครึ่งปีหลัง 2019 ที่กำลังจะเข้าสู่ช่วงขาลงเนื่องจาก หนี้เสีย หรือ NPL จากภาคอสังหาฯ ขยับขึ้นจาก 2.5% เป็น 3.29%  หากพูดให้เข้าใจง่าย ๆ คือ คนที่กู้สินเชื่ออสังหาฯ จากธนาคารและไม่มีเงินจ่ายมีจำนวนเพิ่มมากขึ้นนั่นเอง

นอกจากนี้ ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา หนี้ครัวเรือนในไทยก็เพิ่มขึ้น 10.1% อยู่อันดับ 10 จาก 89 ประเทศทั่วโลก หรือ อันดับ 3 จาก 29 ประเทศในเอเชีย

แน่นอนว่า เมื่อธนาคารเห็นตัวเลขเหล่านี้แล้ว ยังส่งผลให้อนุมัติสินเชื่อยากมากขึ้น ทั้งกาหัวไม่ปล่อยกู้สร้างคอนโดเพิ่มในทำเลที่โอเวอร์ซัพพลาย รวมถึงการควบคุมเกณฑ์หนี้สินต่อรายได้ในอนาคต จึงไม่แปลกใจ หากเราจะเห็นการออกโปรโมชั่นลดราคาในทำเลที่ค้างสต๊อกเพื่อให้เข้าถึงคนทุกกลุ่ม โดยราคาโปรโมชั่นเหล่านั้นอาจจะมาอีกในอีก 2 – 5 ปีข้างหน้า ซึ่งราคาคอนโดที่เหลือขายในปัจจุบันอาจไม่เพิ่มขึ้นตามค่าเงินเฟ้อในอนาคตก็ได้

ซื้อขายคอนโด

อ้าว แต่เห็นคอนโดหรูสร้างเพียบเลยนะ ขาลงยังไงเนี่ย ? 

ต้องทำความเข้าใจกันก่อนว่าโครงการที่เปิดใหม่นั้น ส่วนมากผู้พัฒนาก็จะเลือกจับกลุ่มลูกค้าระดับสูงที่ไม่มีหนี้เสียและมีศักยภาพในการกู้สินเชื่อ ซึ่งจะสร้างบนทำเลเศรษฐกิจที่มีความต้องการอยู่อาศัยค่อนข้างสูง ทำให้คอนโดเปิดใหม่จะมีราคาเพิ่มขึ้น ผิดกับคอนโดค้างสต๊อกที่จะออกโปรโมชั่นลดราคาให้เราเห็นกันทุกเดือน

ทั้งนี้นอกจากปัจจัยข้างต้นที่ทำให้คอนโดราคาตกแล้ว อีกหนึ่งสาเหตุที่มีผลกระทบกับราคาคอนโดก็คงไม่พ้น ความต้องการซื้อ และ จำนวนคอนโดในละแวกเดียวกัน หากคอนโดบนทำเลดังกล่าวมีความต้องการซื้อสูงแต่มีจำนวนคอนโดที่ขายน้อยหรือที่เรียกว่าซัพพลายจำกัด ก็จะทำให้คอนโดละแวกดังกล่าวมีราคาเพิ่มสูงขึ้น เป็นที่ต้องการของตลาดมากขึ้น

ซื้อคอนโด

ไปต่อหรือถอยดี?

หากคุณเป็นลูกค้าคอนโดที่มองหาที่อยู่อาศัย หาพื้นที่เล็ก ๆ ในการสร้างครอบครัว ก็ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาคอนโดเฟ้อสักเท่าไหร่ ยิ่งเป็นข้อดีด้วยซ้ำ เพราะยิ่งมีโครงการให้เลือกมาก ตัวเลือกของเราก็มากขึ้น มีโอกาสตัดสินใจได้อย่างเต็มที่ แถมยังมีลุ้นได้ซื้อคอนโดในราคาที่ลดลงอีกด้วย

แต่สำหรับนักลงทุน หรือกลุ่มคนที่ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า อาจจะต้องหยุดคิดให้ดี และพิจารณาปัจจัยที่เกี่ยวข้องให้ถี่ถ้วน เช่น ทำเลยังมีลุ้นหรือไม่ โครงการนี้จะได้รับความนิยมไปอีกกี่ปี หรือฐานลูกค้าของคอนโดเจ้านั้นเป็นกลุ่มใหญ่หรือไม่ เพื่อจะได้เลือกลงทุนในโครงการที่คุ้มค่าที่สุด ซึ่งอาจจะไม่ใช่คอนโดที่ราคาถูกสุด ใกล้รถไฟฟ้าที่สุด แต่เป็นที่ต้องการของกลุ่มเป้าหมายมากที่สุด

พิจารณากันให้ดี ๆ รวมถึงทุนสำรองในกระเป๋าของคุณว่าสู้ไหวหรือไม่ หากจู่ ๆ วันหนึ่ง คอนโดที่ซื้อมาเพื่อเก็งกำไร ปล่อยเช่า ปล่อยขาย ไม่เป็นไปตามที่หวังไว้ ก็จะได้ไม่ทำให้คุณเซ

ใครที่มองหาคอนโดน่าอยู่ ราคาเป็นมิตร แถมทำเลน่าสนใจ
ให้  Plus Property ช่วยหาข้อมูลก่อนซื้อสิคะ


avatar
by คะน้าใบเขียว
นักเขียนรุ่นไฮบริด ผู้ไม่คุ้นชินกับมักเกิ้ล ชอบกลางคืน มีความสุขเป็นพิเศษถ้าได้กินแซลมอน และผูกมิตรได้ด้วยของกินอร่อยๆ
เรื่องที่คุณอาจสนใจ
loading icon