ทำความรู้จักกับ ‘REIT’ หนทางลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุนรายย่อย

posted: 2 years ago
ทำความรู้จักกับ ‘REIT’ หนทางลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุนรายย่อย

comments

เคยมีคำกล่าวไว้ว่าถ้าเราคาดหวังผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูง หนึ่งในการลงทุนที่น่าสนใจก็คือ “อสังหาริมทรัพย์” หรืออาจจะเคยได้ยินมาว่าปลายทางการลงทุนของนักลงทุนที่มีความมั่งคั่งระดับหนึ่งก็คือ “อสังหาริมทรัพย์” เป็นเพราะว่าเมื่อเรามีเงินลงทุนที่มากขึ้นเรื่อยๆ “สภาพคล่อง” จะกลายมาเป็นปัจจัยสำคัญในการลงทุนทันที

iStock_77085221_MEDIUM-1

ให้ลองคิดถึงว่าถ้าเรามีเงินลงทุนที่เยอะสักหน่อยประมาณ 100-200 ล้านบาท แล้วเราต้องการลงทุนในหุ้นก็อาจจะลงทุนได้แค่หุ้นในดัชนี SET 100 เท่านั้นเพราะว่าถ้าเป็นหุ้นที่อยู่นอกดัชนี SET 100 ถ้าเราจะเข้าทั้งหมดทีเดียวราคาหุ้นตัวนั้นคงวิ่งกระโดดขึ้นไปชน Ceiling เลยก็เป็นได้ ซึ่งปัจจัยหลักๆไม่ใช่เรื่องของการเข้าลงทุนแต่อยู่ที่ “ถอนการลงทุน” ออกต่างหาก บางครั้งนักลงทุนรายใหญ่ๆ ออกจากหุ้นไม่ได้เพราะหุ้นไม่มีสภาพคล่องก็มีอยู่ไม่น้อย และเมื่อเราลงทุนได้เฉพาะหุ้นตัวใหญ่ๆ แน่นอนว่าผลตอบแทนก็อาจจะไม่ได้สูงเท่าหุ้นขนาดกลางหรือหุ้นในตลาด MAI ไม่ต้องพูดถึงระดับนักลงทุนที่มีเงินลงทุนระดับ 1,000 ล้านบาทขึ้นไป ด้วยเหตุผลเหล่านี้ทำให้ “อสังหาริมทรัพย์” เป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนรายใหญ่มาโดยตลอดเพราะโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับ 1,000 ล้านบาทขึ้นไปมีให้เห็นกันอยู่ตลอด

ประกอบกับ “ที่ดิน” ที่เป็นวัตถุดิบสำคัญในการเริ่มต้นลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็มีอย่างจำกัด ทำให้ราคาของที่ดินมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ อย่างต่อเนื่อง ทำให้นักลงทุนหลายๆ คนมองว่า “ที่ดิน” เป็นแหล่งเก็บเงินชั้นเลิศในยุคที่ “ดอกเบี้ยต่ำ” ติดดินแบบนี้เลยก็ว่าได้

แน่นอนว่าถ้ามองการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สำหรับ “นักลงทุนรายย่อย” อาจจะดูแล้วเข้าถึงยากด้วยปัจจัยต่างๆ ทั้งข้อจำกัดเรื่อง “เงินลงทุน” ที่จะซื้อที่ดินมาเพื่อพัฒนาเพื่อขายหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุนปล่อยเช่า ข้อมูลต่างๆที่ต้องศึกษาค่อนข้างมากและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้ประสบการณ์การลงทุนเยอะพอสมควรเพราะมีกฎเกณฑ์ ข้อจำกัดทางกฎหมายค่อนข้างเยอะ เรียกได้ว่าถ้านักลงทุนรายย่อยจะอยากลงทุนอสังหาริมทรัพย์อาจจะทำไม่ได้เลยก็เป็นไปได้

dollarhouse

ซึ่งในปัจจุบันเราก็มีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีทางเลือกในลงทุนอย่าง กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT (Real Estate Investment Trust) ที่ช่วยทลายข้อจำกัดต่างๆ เพื่อให้นักลงทุนรายย่อยเข้าลงทุนได้ ทั้งในเรื่องเงินลงทุนที่ต้องใช้เงินลงทุนเป็นจำนวนมาก ถ้าลงทุนผ่าน REIT มีเงินหลักหมื่นก็สามารถเริ่มลงทุนได้ หรือจะเรื่องความขาดประสบการณ์ REIT ก็จะมีผู้เชี่ยวชาญบริหารจัดการให้เป็นอย่างดี

แต่หลายๆ คนที่อยู่ในตลาดการลงทุนมาสักพักอาจจะงงว่า REIT แตกต่างยังไงกับ Property Fund ล่ะ? เพราะเมื่อก่อนเมืองไทยจะมีเฉพาะ “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund)” เท่านั้น จริงๆ แล้ว REIT เพิ่งจะเข้าประเทศมาได้ไม่นานเท่าไหร่ REIT กองแรกในประเทศไทยก็ IPO ไปเมื่อ 12 กันยายน 2557 และในปัจจุบันประเทศไทยไม่สามารถตั้งเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้แล้วต้องจัดเป็น กองทรัสต์ หรือ REIT เท่านั้นในความเป็นจริงแล้ว ในมุมของนักลงทุนรายย่อย REIT ก็ไม่ต่างอะไรจาก Property Fund  มากเท่าไหร่ ซึ่ง Property Fund และ REIT ก็คล้ายๆ กองทุนรวมทั่วๆ ไปนั่นแหละ ก็คือ การรวบรวมเงินจากเราๆ แล้วไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ชั้นดี ที่สามารถสร้างรายได้ได้ดี โดยรายได้หลักๆ จะมาในรูปของ “ค่าเช่าและค่าบริการ” แล้วก็นำค่าเช่าหลังหักค่าดำเนินการต่างๆ มาแบ่งจ่ายเป็นเงินปันผลให้กับเราที่ลงทุนตามสัดส่วนที่เราลงทุนไป แน่นอนว่า Property Fund กับ REIT ต้องมีข้อดีข้อเสียแตกต่างกันแน่นอน งั้นเรามาดูที่ข้อดีที่ REIT กันก่อนดีกว่า

Expert businessman using business intelligence to sketch success on charts

1. REIT สามารถลงทุนในสินทรัพย์ที่ต่างประเทศได้ ซึ่ง Property Fund ลงทุนได้เพียงในประเทศเท่านั้น

2. REIT สามารถลงทุนกู้ยืมเงินมาลงทุน (Leverage) ได้ 35% ของมูลค่าสินทรัพย์ทั้งหมด แต่ถ้า REIT นั้นผ่านการประเมิน Credit Rating แล้วอยู่ในระดับ Investment Grade ต้องสามารถกู้ได้สูงถึง 60% แต่ Property Fund กู้เงินนำมาลงทุนได้เพียง 10% เท่านั้น

3. ผู้จัดการ REIT สามารถเป็นผู้เชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ซึ่งจะมีความรู้เฉพาะทางมากกว่า แต่ Property Fund ผู้จัดการจะต้องเป็น Fund Manager ของ บลจ. เท่านั้น

เมื่อเราดูข้อดีไปแล้ว เรามาดูข้อเสียกันต่อดีกว่า เนื่องจากที่ว่า REIT ลงทุนได้กว้างกว่าจริงๆแล้วก็เป็นเหมือนดาบสองคม คนที่ดูแลต้องมีความสามารถที่สูงขึ้นเพราะลงทุนได้กว้างกว่าก็แปลว่าเสี่ยงมากกว่า อีกทั้ง REIT ยังกู้ยืมมาลงทุน (Leverage) ได้สูงกว่าเดิมความเสี่ยงก็ยิ่งสูงขึ้นไปอีก

ที่นี้เราก็น่าจะรู้จัก REIT กันมากขึ้นแล้วก็ถือว่าเป็นแหล่งลงทุนที่น่าสนใจและเก็บเข้าพอร์ตอยู่เหมือนกัน แต่ข้อควรระวังก็คือ ปัจจุบัน REIT เป็นการลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) ซะเป็นส่วนใหญ่นั้นหมายความว่าเราต้องวางแผนการลงทุนให้เพราะเมื่อสิ้นอายุสิทธิการเช่า มูลค่าสินทรัพย์ของ REIT จะกลายเป็นศูนย์นั้นเอง (โดยทั่วไปสิทธิการเช่าจะมีอายุประมาณ 20-30 ปี) ที่สำคัญก่อนการลงทุนทุกครั้งควรศึกษาสิ่งที่เราจะไปลงทุนให้ดีก่อนเสมอไม่เฉพาะเรื่องของ “อสังหาริมทรัพย์” เท่านั้น

ขอบคุณภาพหน้าปกจาก : peerrealty


avatar
by JK, CFP®

เรื่องที่คุณอาจสนใจ

loading icon